L'achat d'une maison est l'une des plus grandes décisions financières dans la vie de la plupart des gens, et votre taux hypothécaire peut affecter le montant total que vous payez pour votre maison au fil du temps.
La Fed joue un rôle, mais elle ne décide pas du taux. Voici comment tout cela fonctionne — et ce que vous devez savoir d'autre.
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L'achat d'une maison est l'une des plus grandes décisions financières dans la vie de la plupart des gens, et votre taux hypothécaire peut affecter le montant total que vous payez pour votre maison au fil du temps.
Les taux hypothécaires ne restent pas stables. Ils peuvent changer d'un jour à l'autre, et parfois même du matin à l'après-midi. Un petit changement peut augmenter votre paiement mensuel de centaines de dollars et ajouter des dizaines de milliers sur la durée du prêt.
Si vous cherchez à acheter une maison ou envisagez de refinancer, le moment et la préparation peuvent avoir un réel impact sur l'offre que vous obtenez. Comprendre comment les taux hypothécaires sont calculés peut vous aider à comparer les offres et à négocier de meilleures conditions, afin d'éviter d'être pris au dépourvu par des changements soudains du marché.
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Vous pourriez supposer qu'une seule personne ou agence « fixe » le taux hypothécaire, mais ce n'est pas comme cela que ça fonctionne. Les taux sont influencés par les marchés financiers mondiaux, où les prêteurs regroupent les hypothèques (prêts immobiliers vendus aux investisseurs) en titres adossés à des hypothèques (MBS) et les vendent. Une forte demande pour les MBS permet aux prêteurs de proposer des taux plus bas, tandis qu'une faible demande pousse les taux à la hausse.
Chaque prêteur ajoute ensuite une marge pour couvrir les coûts, les risques et les bénéfices. Parce que les modèles économiques et les tolérances aux risques varient, les prêteurs peuvent proposer des taux différents le même jour. Cette combinaison de forces du marché et de décisions des prêteurs explique pourquoi les taux peuvent changer rapidement et différer d'un prêteur à l'autre.
Les taux hypothécaires réagissent aux évolutions de l'économie en général, tant aux États-Unis qu'à l'étranger. Des indicateurs tels que l'inflation, l'emploi et la croissance du PIB peuvent faire monter ou descendre les taux.
Lorsque l'économie est forte, avec beaucoup d'emplois et des salaires en hausse, la demande d'emprunt augmente et les taux montent souvent. Durant les périodes plus lentes, les prêteurs peuvent baisser les taux pour encourager l'emprunt.
L'inflation est particulièrement importante. Des prix plus élevés signifient que les prêteurs ont besoin de taux plus élevés pour protéger la valeur des remboursements futurs, tandis qu'une inflation en baisse peut aider à faire baisser les taux.
En résumé, une économie forte rend généralement l'emprunt plus coûteux, et une économie plus faible le rend moins cher, bien que d'autres forces puissent également jouer un rôle.
La Réserve fédérale est souvent blâmée ou créditée pour les changements des taux hypothécaires, mais elle ne les fixe pas directement. Au lieu de cela, la Fed fixe le taux des fonds fédéraux, ou le taux de prêt à un jour que les banques se facturent entre elles.
Ce taux influence le coût global de l'emprunt à travers l'économie. Lorsque la Fed augmente le taux des fonds fédéraux pour freiner l'inflation, d'autres taux d'intérêt suivent souvent, y compris ceux des hypothèques. Lorsqu'elle réduit les taux pour stimuler l'économie, l'emprunt devient généralement moins coûteux.
Les taux hypothécaires réagissent également à ce que la Fed annonce qu'elle pourrait faire. Même avant que la Fed ne prenne une décision, les signaux des décideurs, comme les préoccupations concernant l'inflation ou la croissance, peuvent modifier les attentes sur les marchés financiers et entraîner une hausse ou une baisse des taux hypothécaires.
Ainsi, même si la Fed ne tire pas directement les ficelles des taux hypothécaires, ses décisions et déclarations façonnent l'environnement des taux d'intérêt.
Les taux hypothécaires prennent également leurs repères sur le marché obligataire, en particulier le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans. Cela est dû au fait que les hypothèques et les obligations du Trésor concurrent pour les mêmes types d'investisseurs — des personnes à la recherche de rendements relativement sûrs et à long terme.
Voici le lien en termes simples : les investisseurs achètent des ensembles de prêts immobiliers connus sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Si le rendement des obligations du Trésor augmente, les investisseurs s'attendent également à des rendements plus élevés sur les MBS. Cette attente est répercutée sur les emprunteurs sous la forme de taux hypothécaires plus élevés. Lorsque les rendements du Trésor baissent, les taux hypothécaires suivent généralement.
La relation n'est pas exacte, mais elle est suffisamment proche pour que l'observation du rendement du Trésor à 10 ans puisse vous donner une bonne idée de l'évolution des taux hypothécaires. C'est pourquoi les mouvements du marché obligataire font souvent la une de l'actualité dans les mondes de l'immobilier et de la finance.
Même dans les mêmes conditions de marché, deux prêteurs peuvent proposer des taux hypothécaires différents. Cela est dû au fait que chaque prêteur ajoute sa propre marge, connue sous le nom de « spread », en plus de la ligne de base du marché.
Cette marge couvre les coûts d'exploitation, tels que le paiement du personnel et la maintenance des systèmes technologiques, ainsi que l'appétit du prêteur pour le risque et la marge bénéficiaire souhaitée. Certains prêteurs gèrent des opérations plus allégées ou ciblent des types spécifiques d'emprunteurs, ce qui leur permet d'offrir des taux plus bas. D'autres peuvent intégrer un coussin plus important pour se protéger contre les pertes potentielles, entraînant des taux légèrement plus élevés.
La stratégie commerciale joue également un rôle. Un prêteur cherchant à accroître sa part de marché pourrait temporairement baisser les taux pour attirer plus de demandes, tandis qu'un autre axé sur la rentabilité pourrait les fixer plus haut.
Tout cela signifie qu'il est crucial de comparer. Le même emprunteur pourrait voir des offres sensiblement différentes simplement en vérifiant auprès de quelques prêteurs supplémentaires.
Deux personnes demandant une hypothèque pour le même montant le même jour peuvent toujours repartir avec des taux différents du même prêteur. C'est parce que les prêteurs ne se contentent pas de regarder les conditions du marché. Ils évaluent également à quel point chaque emprunteur semble risqué.
Avec la tarification basée sur le risque, plus un prêteur estime prendre de risque, plus le taux qu'il facturera pour le compenser sera élevé. Quelqu'un avec un solide historique de paiement des dettes à temps pourrait obtenir un taux plus bas que quelqu'un avec un historique de paiements manqués.
Les emprunteurs peuvent parfois « acheter » leur taux d'intérêt en payant des points de réduction à l'avance. Un point coûte généralement 1 % du montant du prêt et peut réduire le taux d'un petit pourcentage, ce qui peut permettre d'économiser de l'argent sur la durée du prêt.
La recherche montre que tous les emprunteurs ne sont pas traités de manière égale. Par exemple, une étude de Harvard a révélé que les propriétaires noirs à revenu élevé étaient plus susceptibles de recevoir des taux d'intérêt plus élevés que les propriétaires blancs à faible revenu.
De même, une enquête récente de CNN dans Navy Federal Credit Union ont trouvé des disparités dans les taux d'approbation pour les demandeurs noirs et blancs. Ces résultats montrent une discrimination raciale sur les marchés du crédit, et ils soulignent l'importance de comparer plusieurs prêteurs et de comprendre vos options.
Le taux que vous voyez dans une annonce en ligne ou sur le site Web d’un prêteur n’est pas nécessairement celui que vous obtiendrez. Ces taux annoncés sont généralement basés sur des emprunteurs « idéaux », tels que des personnes avec un excellent crédit, un gros acompte et un profil à faible risque. Si votre demande est différente, votre taux réel pourrait être plus élevé.
Il est également important de comprendre la différence entre le taux d'intérêt et le taux annuel en pourcentage (TAP). Le taux d'intérêt n'est que le coût d'emprunter le montant principal du prêt.
Le TAP inclut le taux d'intérêt plus certains frais, tels que les frais d'origine du prêt ou les points de réduction. Parce qu'il reflète plus de coûts engagés, le TAP peut vous donner une meilleure idée du prix total de votre prêt.
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