Le marché immobilier de San Francisco semblait enfin se calmer. Dès l'automne 2025, la ville était l'une des rares grandes métropoles où les prix des maisons continuaient de baisser.
Le marché immobilier en baisse de San Francisco est soudainement redevenu dynamique. Une nouvelle vague de richesse technologique s'apprête à écarter encore plus d'acheteurs.
David Paul Morris / Bloomberg via Getty Images
Le marché immobilier de San Francisco semblait enfin se calmer. Dès l'automne 2025, la ville était l'une des rares grandes métropoles où les prix des maisons continuaient de baisser.
Cela s'est inversé en moins d'un an. Le prix médian de vente des maisons a atteint 1,7 million de dollars pour les trois mois se terminant en mai, soit une augmentation de 16,1 % par rapport à la même période un an plus tôt, selon Redfin. Le prix médian national n'a augmenté que de 2,3 % au cours de la même période, selon les données sur le logement en Californie de Redfin.
OpenAI, Anthropic et SpaceX se dirigent toutes vers des IPO qui pourraient créer environ 12 000 nouveaux millionnaires, et l'afflux de liquidités pourrait accélérer les guerres d'enchères pour l'immobilier dans une ville où les prix augmentent déjà plus vite que partout ailleurs dans le pays.
L'offre de logements disponibles à San Francisco est tombée à un peu plus de 900 maisons fin mai, contre 1 400 un an plus tôt, selon le San Francisco Chronicle, citant les données de Redfin. Avec un inventaire aussi maigre, tout afflux concentré d'acheteurs fortunés peut faire évoluer les prix de la ville en quelques mois.
La demande s'accélère en même temps. Environ 2 500 annonces à San Francisco ont été mises sous contrat de janvier à mai, une augmentation de 8 % par rapport à la même période de l'année précédente et le décompte le plus élevé depuis 2022. Les maisons qui auraient pris près de trois semaines à se vendre il y a un an se vendent maintenant en environ 14 jours et attirent en moyenne quatre offres, selon Redfin.
La crise est si prononcée que certaines maisons se vendent un million de dollars au-dessus de leur prix demandé, a déclaré Allison Fortini-Crawford, une agente immobilière de San Francisco chez Sotheby’s International Realty, au Chronicle.
L'explosion de richesse que l'IA génère a un effet en cascade sur un marché immobilier paralysé par le manque d'inventaire, poussant les acheteurs à se surpasser. Les vendeurs potentiels restent également en place, sachant que le profit sur lequel ils sont assis disparaîtra sous le poids d'un prêt hypothécaire à taux plus élevé et d'un bien de substitution plus cher.
De nombreux acheteurs ont de l'argent liquide, mais un nombre croissant est tout aussi susceptible de faire monter les prix avec les gains en papier de leurs investissements en IA. SpaceX est déjà en bourse, mais de nombreux investisseurs de longue date observent encore la période de blocage qui suit généralement une introduction en bourse. Une fois qu'OpenAI et Anthropic atteindront les marchés publics, il y aura encore plus d'argent à répartir.
Le taux d'achat en espèces de San Francisco de 28,7 % en août 2025 était proche de la moyenne nationale de 30 %, selon Redfin, mais chaque transaction en espèces dans la ville impliquait beaucoup plus d'argent. L'acompte typique était de 400 000 $, et les acheteurs mettaient 25 % du prix d'achat, tous deux parmi les plus élevés du pays.
Les villes qui dominent les classements nationaux — telles que West Palm Beach à 43,4 % et Cleveland à 42,1 % — ont des maisons globalement beaucoup moins chères. Acheter directement à San Francisco nécessite sept chiffres, limitant presque entièrement le pool d'acheteurs en espèces aux personnes avec des gains en capital du secteur technologique.
Cette concentration est ce qui sépare le marché des espèces de San Francisco du reste du pays. Dans la plupart des villes, les acheteurs en espèces sont un mélange d'investisseurs, de retraités et de personnes cherchant à réduire leur espace. À San Francisco, ce sont majoritairement des employés de la tech convertissant des actions en propriété.
Le marché immobilier de San Francisco s'est déjà apprécié aussi vite auparavant. Le Indice des prix des logements FHFA, qui suit la région métropolitaine plus large de San Francisco-San Mateo-Redwood City, montre que les précédents booms ont été enregistrés dans toute la région, avec une appréciation annuelle atteignant 25,4 % lors du pic de la bulle internet en 2000, 21,8 % pendant le boom immobilier des années 2000 et 16 % lors de la reprise technologique de 2013.
Les gains à l'intérieur des limites de la ville de San Francisco sont plus prononcés. Entre l'automne dernier et mars, les prix médians des ventes de maisons ont bondi de 14,4 % d'une année sur l'autre pour atteindre un record de 1,7 million de dollars, la plus forte hausse en huit ans et la plus importante parmi les 50 régions métropolitaines les plus peuplées, selon Redfin. Les prix des condos ont augmenté encore plus rapidement, en hausse de 24,4 %, la plus forte augmentation depuis 2013. Le passage de stable à record a pris moins d'un an.
"Beaucoup de jeunes de 22 ans reçoivent des primes de signature de 500 000 $ de la part des entreprises d'IA, et ils sont impatients d'acheter des maisons", a déclaré Ali Mafi, agent de Redfin Premier à San Francisco, à Redfin.
Une part croissante d'accords se concluent avant que les annonces n'atteignent le marché public. À la mi-janvier, 384 maisons dans la région de la baie de cinq comtés étaient disponibles uniquement aux acheteurs travaillant avec un agent Compass, représentant 8 % de toutes les annonces par toute agence, selon le San Francisco Business Journal. Les annonces hors marché représentaient plus de 20% des annonces de San Francisco en 2022 et environ 16% en 2024, selon Realtor.com.
Avec une véritable fraction des propriétés à vendre de San Francisco indisponible pour l'acheteur moyen, le marché commence à se stratifier par accès, pas seulement par prix. Les stocks diminuent, le temps sur le marché se réduit, et une part croissante de ce qui reste est invisible pour la plupart des acheteurs. Les millionnaires que les prochaines introductions en bourse devraient créer ne feront qu'aggraver la situation.
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