Les trois derniers booms de San Francisco ont apporté de grands gains aux propriétaires immobiliers. La manne des prochaines introductions en bourse pourrait entraîner un transfert de richesse encore plus important.
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Tout le monde à San Francisco connaît le scénario. Lorsqu'une nouvelle industrie décolle, un petit groupe s'enrichit très rapidement. Le logement augmente, les prix deviennent vite inaccessibles, et la ville s'efforce de réagir. Cela est arrivé avec l'or. Cela est arrivé avec les actions dot-com. Et cela est arrivé avec les actions des réseaux sociaux.
Le boom de l'IA teste le même schéma maintenant. OpenAI et Anthropic se dirigent vers des introductions en bourse qui pourraient créer environ 12 000 nouveaux millionnaires, dont beaucoup avec des fortunes à neuf chiffres, tous concentrés dans une seule ville. Les dynamiques sont les mêmes que celles que San Francisco a déjà vécues.
Mais la ville elle-même rétrécit. Aucun des trois booms précédents n'a touché un San Francisco qui perdait des habitants avant l'arrivée de l'argent. Celui-ci le fera.
La ruée vers l'or a construit San Francisco avant que la ville ait l'infrastructure pour l'absorber. La population a augmenté de 459 à l'été 1847 à 20 000 deux ans plus tard, une augmentation de quarante fois qui a dépassé le logement, l'assainissement et la gouvernance. À travers l'État, 80 000 hommes sont arrivés en 1849 seulement, et les marins ont abandonné 500 navires dans la baie en juillet 1850. La population totale de la Californie a augmenté de sept fois en un an, de 14 000 à 100 000.
Les salaires de la ruée vers l'or dépassaient tout ce que les travailleurs pouvaient gagner ailleurs, mais les prix grimpaient en conséquence, provoquant un cycle d'inflation vicieux qui réduisait tout gain potentiel en pouvoir d'achat. Les ouvriers à San Francisco gagnaient environ 9 $ par jour en 1849, huit fois les 1,10 $ à Boston, selon une étude de 2026 dans la Revue européenne d'histoire économique. Nourrir et loger une famille coûtait 2,20 $ par jour, et les produits essentiels suivaient la même inflation.
Mais la plupart des personnes venues chercher de l'or ont vu peu de la richesse qu'elle a créée. Les salaires ont atteint un sommet pendant la Ruée et ont ensuite chuté, passant d'environ 7 $ par jour à la fin des années 1840 à 1,80 $ dans les années 1890, soit une baisse d'environ 75 % en quatre décennies. Une analyse distincte publiée dans le Journal of Economic History a trouvé que les résultats économiques pour les mineurs étaient "généralement petits ou même nuls." Les commerçants, les propriétaires fonciers et les prestataires de services étaient ceux qui voyaient de grands retours positifs.
Le boom technologique des années 1990 a été le premier à se concentrer dans les limites de la ville de San Francisco plutôt que le long de la péninsule, et il a transformé le cœur industriel de la ville dans le processus. Les entrepôts de SoMa sont devenus des bureaux de start-up et des lofts de vie/travail dans une transformation si complète que le quartier a gagné le nom de « Multimedia Gulch ». Une réglementation permissive a permis aux entreprises de dot-com et de multimédia de remplacer les entreprises traditionnelles de production, de distribution et de réparation, et les projets de vie/travail ont constitué l'essentiel des nouveaux logements construits après 1996, selon un rapport du Département de l'urbanisme de San Francisco .
La conversion a déplacé les locataires qui étaient déjà là. Le nombre d'avis d'expulsion de tous types a culminé en 1998, mené par les expulsions pour cause de déménagement des propriétaires, qui ont atteint 1 410 cette année fiscale, selon les données du San Francisco Rent Board rapportées par Tenants Together. Lorsque les réformes ont freiné ce mécanisme, les expulsions de l'Acte Ellis ont pris le relais, passant de 12 avis au cours de l'année fiscale 1998 à 440 au cours de l'année fiscale 2000.
Le boom a exclu les résidents existants en quatre ans. Les loyers ont plus que triplé entre 1996 et 2000, et le prix médian des maisons dans la région de la baie a grimpé de près de 70% sur la même période, selon les données citées par le collectif de recherche de la région de la baie FoundSF. La correction a correspondu à la vitesse du boom, avec des taux de vacance de bureaux à San Francisco en forte hausse de 1,7 % à 10,3 % en seulement deux trimestres à la fin de l'année 2000, l'une des hausses les plus marquées que la Federal Reserve Bank de San Francisco ait observées en 20 ans.
L'introduction en bourse de Facebook $META en 2012 a fait grimper les prix des maisons rue par rue, concentrés dans les quartiers où ses employés vivaient déjà. La valeur des maisons dans ces régions a grimpé de 21 % en un an, contre 17 % dans le reste de la région de la baie, selon Zillow Research.
Les propriétaires dans les bons quartiers ont capté les gains. La maison typique dans une zone avec une forte concentration d'employés de Facebook appréciée un montant supplémentaire de 29 800 $ l'année suivant l'introduction en bourse par rapport aux maisons dans le reste de la région de la baie, selon Zillow. Les mêmes augmentations de prix qui ont créé de la richesse pour les propriétaires existants ont augmenté le coût d'entrée pour tous ceux qui essaient d'acheter.
Les gains sont allés massivement aux personnes qui étaient déjà riches. Entre 2010 et 2019, le revenu médian des ménages parmi les 10 % des plus riches de la région de la baie a augmenté d'environ 250 000 dollars, selon le Bay Area Council Economic Institute. Parmi les 10 % les plus bas, il n'a augmenté que de 4 000 dollars, pour atteindre 15 000 dollars par an. Ces ménages de niveau inférieur dépensaient 92 % de leur revenu en loyer en 2019, exclus de l'accession à la propriété qui augmentait la richesse au sommet.
Trois booms consécutifs de la richesse ont réduit la population de San Francisco, augmenté ses coûts de logement et élargi le fossé entre les résidents propriétaires et locataires. La ville a perdu plus de résidents qu'elle n'en a gagné pendant une grande partie de la dernière décennie. De 2016 à 2019, plus de gens sont partis pour d'autres endroits aux États-Unis qu'ils ne sont arrivés. La pandémie a encore aggravé la situation, avec 55 631 résidents de plus partant qu'arrivant en 2020-2021. Chaque boom a enrichi les propriétaires et expulsé les résidents à faible revenu, et aucun de ces résidents n'est revenu.
La ville a répondu à chaque boom en accommodant les entreprises qui provoquaient le déplacement plutôt qu'en protégeant les résidents expulsés. En 2011, alors que la vague des réseaux sociaux s'accélérait, San Francisco créé une exclusion de taxe sur la masse salariale pour la zone du Central Market et Tenderloin, permettant aux entreprises, y compris Twitter $TWTR (désormais X), d'exclure les nouvelles masses salariales de la taxe de 1,5 % de la ville. En 2013, 15 entreprises avaient utilisé l'exclusion, réduisant leur responsabilité fiscale de 4,2 millions de dollars cette année-là.
Chaque série d'exonérations fiscales et d'adaptations de zonage a attiré des entreprises et des travailleurs plus rapidement que la ville ne pouvait construire de logements pour les absorber. Ce déséquilibre est ce qui rend la propriété à San Francisco si précieuse. Chaque cycle perpétue le précédent. Les plus grandes fortunes ont tendance à aller aux personnes qui possèdent des terres, pas à celles qui extraient l'or ou écrivent le code.
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