L’administration Trump souhaite placer un nouveau paillasson de « bienvenue » sur le perron des géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac.
Le président Donald Trump a déclaré mardi qu’il souhaitait démanteler la propriété gouvernementale de Fannie Mae et Freddie Mac et les laisser devenir publiques. C’est un concept qui est parfois apparu dans les débats politiques depuis l’administration Obama.
Voici ce qu’il faut savoir sur un éventuel effort mené par Trump pour mettre fin au contrôle fédéral de Fannie et Freddie.
Que sont Fannie Mae et Freddie Mac ?
Il s’agit d’une paire de sociétés de prêts hypothécaires supervisées par le gouvernement et très présentes sur le marché immobilier. Ces sociétés n’accordent pas réellement de prêts immobiliers. Au lieu de cela, elles achètent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs, les regroupent en titres et les vendent aux investisseurs avec une garantie fédérale contre le défaut de paiement. Cette garantie rend Fannie et Freddie attractifs pour les investisseurs, car ils sont protégés contre les pertes.
Fannie et Freddie représentent environ 70 % du marché hypothécaire. selon les données de 2023 de l’Urban Institute. Le pilier du marché est le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, un produit américain distinct qui protège les propriétaires des pics d’inflation ou des changements des taux d’intérêt tout en remboursant leur maison.
Quel rôle a t-il joué Fannie et Freddie jouer dans la crise financière de 2008 ?
Fannie et Freddie ont longtemps fonctionné comme des entreprises cotées en bourse, à l’écoute des actionnaires depuis leur création. Mais en 2008, Fannie et Freddie se sont retrouvés en difficulté après avoir acheté une avalanche de prêts toxiques. Les prix de l’immobilier ont chuté et les propriétaires ont été en retard dans leurs paiements hypothécaires. Les pertes de Fannie et Freddie ont été énormes.
L’effondrement du marché hypothécaire qui s’ensuivit conduisit à un renflouement de Fannie Mae et Freddie Mac, qui les plaça sous ce qu’on appelle une « tutelle », un arrangement donnant au gouvernement fédéral de larges pouvoirs dans la gestion des entreprises.est tombé juste à côté d’une nationalisation à grande échelle. Le sauvetage fédéral de Fannie et Freddie était à l’origine conçu comme une solution à court terme, mais ce système a duré près de deux décennies.
Le Congrès a-t-il un rôle à jouer dans la révélation publique de Fannie et Freddie ?
Une scission fédérale de Fannie et Freddie n’est pas une idée nouvelle. Le Congrès a déjà flirté avec cette idée, mais plusieurs tentatives ont échoué au fil des ans.
En 2019, Mike Crapo, alors président de la commission bancaire du Sénat et républicain de l’Idaho,a publié un document de trois pages plan qui transformerait les institutions en garants privés avec une part limitée du marché hypothécaire. Cette initiative n’a pas pris d’ampleur.
Certains observateurs soutiennent que la privatisation de Fannie et Freddie pourrait être réalisée par l’intermédiaire de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA), même si cela prendrait plusieurs années pour mener à bien un processus ardu.
Qu’a dit Trump ?
Rétablir pleinement le contrôle privé de Fannie et Freddie n’était pas un objectif explicite de la campagne de Trump en 2024 et il ne l’a pas mentionné pendant la campagne. Mais il s’est intéressé à cette idée. plusieurs publications sur les réseaux sociaux.
En plus d’avoir déclaré son intention de vendre Fannie et Freddie mardi, Trump veut réécrire le contrat tacite entre les investisseurs et le gouvernement fédéral. Il rendu explicite Ce qui était autrefois considéré comme implicite sur le marché immobilier : les États-Unis soutiendraient à nouveau les géants du crédit hypothécaire si un autre effondrement économique du type de celui de 2008 se produisait à leur porte.
Les analystes s’attendaient largement à ce qu’une deuxième administration Trump tente de terminer ce qu’elle avait commencé. La première administration Trump cherchait à promouvoir la concurrence privée sur le marché hypothécaire, arguant qu’il s’agissait d’une méthode efficace pour réduire les taux hypothécaires. En 2019, le Trésor a autorisé Fannie et Freddie à conserver plus de leurs revenus et commencer à reconstituer les réserves de capital afin que les deux puissent éventuellement fonctionner sans le soutien du gouvernement. Les démocrates de l’époque étaient réticents à ces mesures.
Que se passe-t-il ensuite ?
L’administration Trump pourrait tenter de libérer Fannie et Freddie de la propriété fédérale sans le Congrès, une démarche d’autant plus probable que les législateurs ont consacré peu de temps et de ressources à cette question. « Sa mise en œuvre prendra probablement de nombreuses années, potentiellement plus longtemps que les quatre années de mandat de Trump II », a déclaré Donald Layton, expert en logement. a déclaré dans un article de blog de janvier pour le NYU Furman Center.
Les investisseurs tels que Bill Ackman, qui ont acheté des actions à des prix très réduits, pourraient réaliser une aubaine si Fannie et Freddie devenaient cotés en bourse.
Certains analystes mettent en garde contre le fait de renvoyer Fannie et Freddie dans le secteur privé. pourrait conduire taux hypothécaires. Mais cela dépend de la manière dont leur libération de la tutelle est structurée et de la solidité d’une garantie fédérale pour les sauver en cas d’échec.
Le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a déclaré lors d’une audience au Congrès en février que toute sortie de la tutelle de Fannie et Freddie devrait être « soigneusement planifiée » pour éviter de perturber les taux hypothécaires.
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