Le travail à domicile tue le marché de l’immobilier commercial.
Bonjour, membres de Quartz ! Il y a de fortes chances que si vous lisez ceci pendant le week-end, vous n’irez pas au bureau lundi. En fait, tant de personnes travaillent à domicile pendant une partie de la semaine que le secteur des bureaux aux États-Unis connaît de graves difficultés financières.
Examinons le problème.
Les chiffres sont terrifiants, tout comme les anecdotes. Deux ans après la fin de la pandémie de COVID-19, les centres-villes sont toujours vides dans tout le pays. Le taux de vacance des bureaux dépasse les 20 % à l’échelle nationale, les propriétaires d’immeubles confient leurs clés aux banques et les propriétés autrefois précieuses se vendent à une petite fraction de leur dernier prix d’achat lors de ventes aux enchères. Dans certains centres-villes, on parle de la boucle de la mort urbaine, une expression inventée par un professeur de la Columbia Business School Stijn Van Nieuwerburgh cela fait référence aux bureaux vides créés par les employés travaillant à domicile, ce qui entraîne la fermeture d’entreprises dans les centres-villes et l’évaporation de l’assiette fiscale d’une ville.
Nous avons tous vu les images de San Francisco, New York et Washington : des bureaux vides, des magasins fermés et des sans-abri dormant sur les trottoirs.
Mais à quel point la situation est-elle réellement mauvaise ? Weekend Brief s’est entretenu avec des experts, des propriétaires, des investisseurs, des analystes et d’autres acteurs de premier plan pour le savoir. La réponse : c’est plutôt sombre, mais la situation pourrait s’améliorer.
Au deuxième trimestre, le taux de vacance des bureaux à l’échelle nationale a atteint 20,1 %, en hausse pour le troisième trimestre consécutif et marquant la première fois que des vacances de bureaux ont été enregistrées à plus de 20 %. La raison : le travail à domicile n’est plus une chose temporaire, c’est la nouvelle norme. Les économistes de Moody’s qualifient ce changement de « changement durable » dans l’utilisation du lieu de travail, et une étude récente de la Réserve fédérale a montré que 28 % des personnes interrogées ont déclaré qu’elles chercheraient un nouvel emploi si elles ne pouvaient pas travailler à domicile pendant au moins une partie de la semaine.
Les économistes de Moody’s prévoient que le taux de vacance de bureaux atteindra un pic d’environ 24 % au début de 2026, avant de chuter à 14 % au cours des cinq prochaines années. Cela s’explique en partie par le fait que les gens ont changé leur façon de travailler. Les nouveaux baux signés cette année concernent des espaces environ 25 % plus petits que ceux signés pour le même nombre d’employés avant la pandémie, a déclaré Jessica Morin, qui dirige la recherche sur les bureaux au sein de la société immobilière CBRE.
Morin estime que la situation s’améliore légèrement, en faisant référence à une étude de CBRE qui montre une augmentation de ce que l’on appelle l’absorption nette, soit la différence entre la quantité d’espace loué et la quantité d’espace de bureau libéré. Elle a augmenté de 2,4 millions de pieds carrés au deuxième trimestre de cette année, soit la première augmentation en six mois.
Pourtant, les mardis et mercredis, jours où l’affluence est la plus forte, a déclaré Mme Morin, seulement 60 % environ de l’espace de bureau est utilisé. « Nous aurons beaucoup plus de bureaux partagés qu’avant la pandémie », a-t-elle déclaré. Un point positif est que l’aménagement des bureaux change. « Nous avons besoin d’espaces de collaboration, car le plan hybride vous amène au bureau pour travailler avec une équipe, ce qui compense une partie des réductions du nombre de bureaux », a-t-elle ajouté.
Morin est une optimiste en matière de bureaux. Elle a souligné que les 10 % d’immeubles de bureaux les moins désirables sont les plus touchés : ils sont plus vieux, délabrés et situés dans des zones moins attrayantes. Les 8 % des meilleurs espaces de bureaux se portent très bien et de nouvelles tours continuent de voir le jour, bien que beaucoup moins qu’avant la pandémie. Mais elle a déclaré qu’une économie en croissance attirera davantage de travailleurs et que même avec le télétravail, ils occuperont la plupart des espaces de bureaux décents. Quant au reste : il sera démoli ou transformé en hôtels et en appartements.
Atlanta, Chicago, Dallas, Seattle et bien sûr San Francisco font partie des marchés de bureaux les plus touchés, avec des taux de vacance supérieurs à 25 %, selon CBRE.
Un marché qui n’a pas été aussi durement touché est celui de Miami, où le taux de vacance était de 14,8 % au deuxième trimestre. « La croissance des entreprises qui ont migré vers Miami au cours des quatre dernières années a compensé la réduction des effectifs liée au travail hybride », a déclaré Tere Blanca, courtier commercial et conseiller à Miami. Pour le promoteur immobilier de Miami s, ce s sont les taux d’intérêt, et non le taux d’occupation qui ont été le problème, en particulier pour les investisseurs ayant des dettes ou des prêts à taux variable arrivant à échéance. Et avec une demande de nouveaux logements toujours forte à Miami, Blanca dit que de nombreux immeubles de bureaux de classe B vieillissants et indésirables seront probablement démolis et remplacés par de nouveaux condos étincelants.
Ce n’est pas seulement l’espace vide qui constitue un problème : de nombreux propriétaires ont emprunté massivement pour acheter leurs bâtiments lorsque les taux d’intérêt étaient proches de zéro, et leurs marges faibles étaient basées sur des loyers élevés, des taux d’occupation élevés et des taux d’intérêt bas. Tout cela a disparu maintenant, et avec les prêts hypothécaires commerciaux renouvelés tous les sept à dix ans (et non tous les 30 ans comme pour les prêts hypothécaires immobiliers), une crise massive se profile à l’horizon.
Les banques américaines sont-elles prêtes ? Nombre d’entre elles n’ont pas encore évalué leurs prêts à la valeur du marché, une expression financière qui désigne l’utilisation de la valeur marchande réelle d’un bien (ou d’un instrument financier) lors du calcul de la valeur des actifs d’une banque.
Au cours des deux prochaines années, plus de 1 000 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance, selon une étude récente du Conference Board, un groupe de recherche commerciale financé par des entreprises et basé à New York, et de nombreux propriétaires ne pourront pas se permettre de refinancer, laissant les banques avec la mainmise. Une grande partie de cela est due à la hausse des taux de la Fed Les taux d’intérêt ont baissé de 5 points de pourcentage depuis mars 2022, passant de 0,25 % à 5,25-5,5 % en juillet 2023, niveau auquel ils sont restés depuis. Nous avons déjà vu ce qui se passe lorsque les valeurs immobilières chutent et que les prêts ne peuvent pas être remboursés ou refinancés. C’est ce qui nous a donné la Grande Récession de 2008, bien qu’elle ait été largement alimentée par les prêts hypothécaires immobiliers.
Jusqu’à présent, les banques, dont First Republic, Signature et New York Community Bank, ont toutes fait faillite après que des prêts immobiliers, en particulier commerciaux, n’ont pas pu être remboursés.
Alors pourquoi les investisseurs immobiliers ne se précipitent-ils pas – ou ne précipitent-ils pas leurs banquiers – à travers les fenêtres scellées de leurs tours de bureaux LEED Platinum de deux millions de pieds carrés, louées à 30 % et inspirées par Zaha Hadid ?
Pour éviter les problèmes, de nombreuses banques croisent les doigts et espèrent que le marché se redressera avant l’échéance de la dette. « De nombreuses banques sont disposées à prolonger les prêts existants », a déclaré Rob Gilman, qui dirige le département immobilier d’Anchin, un cabinet comptable basé à New York.
C’est ce qu’on appelle « étendre et faire semblant », a noté Gilman. Mais pourquoi les banques feraient-elles semblant ? « Cela s’explique en partie », a-t-il déclaré, « par le fait qu’elles n’ont pas ramené leurs pertes à ce que je considère comme le bon niveau. »
Le danger est le plus grand pour les banques de petite et moyenne taille, qui accordent de nombreux prêts aux propriétaires d’immeubles de bureaux de taille moyenne et qui n’ont pas les poches profondes d’une Chase ou d’une Citibank pour résister à la crise de trésorerie qui résulterait d’un grand nombre de défauts de paiement et de ventes à la sauvette.
« De nombreuses propriétés acquises avant la pandémie, au cours des 10 années précédant 2019, l’ont été en partant du principe que les taux d’intérêt allaient rester proches de zéro et pouvaient être vendues ou refinancées à des taux de capitalisation reflétant la norme de l’époque, qui ne sont plus applicables aujourd’hui », a déclaré Michael Cohen, président de Colliers, une société de courtage et de conseil en immobilier commercial à New York.
Un propriétaire ou un investisseur qui a acheté un immeuble sur marge et qui pouvait se permettre des paiements d’intérêts inférieurs à 1 % il y a trois ans paie désormais jusqu’à cinq fois ce montant en intérêts. Et bon nombre de ces prêts arrivent désormais à échéance.
« Cette prise de conscience de la perte de valeur se fera lentement car la plupart des immeubles de bureaux ont des baux à long terme qui permettent aux propriétaires d’ignorer les pertes jusqu’à ce qu’ils y soient absolument contraints », a déclaré Tyler Wiggers, du Center for Real Estate Finance and Investments de la Farmer School de l’université de Miami. l des affaires. La pression surviendra, dit-il, quand un nombre suffisant de locataires ne renouvelleront pas ou réduiront de façon significative la quantité d’espace dont ils ont besoin — et que la propriété cessera de produire suffisamment de loyers pour couvrir les coûts, ou pire en même, qu’elle aura besoin d’un nouveau système de climatisation et d’une rénovation du hall et que les locataires partiront tout simplement.
Les impôts sont un autre problème pour les propriétaires dont la valeur des biens diminue, a déclaré Gilman d’Anchin. « De nos jours, on ne peut pas simplement rendre une clé et dire : “OK, vous savez, j’ai perdu ma propriété. Je dois bénéficier d’une déduction fiscale”, a déclaré Gilman. Les lois fiscales américaines sont très favorables En matière d’immobilier, de nombreux propriétaires peuvent accumuler des factures d’impôts légalement différées qu’ils remboursent une fois qu’ils vendent leur propriété. Mais si la valeur du bâtiment a diminué, ils peuvent être redevables à l’IRS. Cela les rend encore moins capables de rembourser leurs prêts.
« Les prix doivent baisser beaucoup plus bas pour que les marchés atteignent un équilibre entre l’offre et la demande », a ajouté Wiggers. Et même dans ce cas, une grande partie de ce qui est actuellement utilisé comme espace de bureaux devra être converti – à un prix abordable pour les promoteurs – en appartements, en espaces de stockage ou à d’autres fins. « Mais quelqu’un, ou certaines parties, comme le propriétaire actuel et probablement le fournisseur de dette, devront subir des pertes matérielles pour nous y amener », a déclaré Wiggers.
Et cela pourrait être un problème pour le système financier, un peu comme lors du krach de 2008.
« Les dégâts pourraient se transformer en une crise financière à grande échelle si des dizaines, voire des centaines de petites et moyennes banques commerciales faisaient faillite simultanément », a écrit Dana M. Peterson, économiste en chef du Conference Board, dans le numéro de juillet du Revue Harvard Business« Le pire des scénarios pourrait inclure une contagion à d’autres économies et des déserts bancaires à travers les États-Unis »
Tout le monde n’est pas d’accord. À Harvard même, le professeur d’économie Kenneth Rogoff, expert en crises financières, admet qu’il y aura des victimes. « Il y aura certainement beaucoup d’entreprises qui investissent dans l’immobilier commercial et qui verront leurs capitaux propres anéantis, et les pertes seront si importantes – de nombreux bâtiments se vendront à la moitié du prix payé par les investisseurs – que la dette sera également durement touchée », a déclaré Rogoff. une publication universitaire en juin. « Cependant, ce risque de ne provoquer pas à seul une crise financière à grande échelle, surtout dans le contexte de perspectives économiques mondiales toujours solides.”
Cohen, qui gère le vaste patrimoine immobilier de sa famille à New York en parallèle de son travail chez Colliers, a déclaré que les sociétés immobilières bien gérées ont mis de l’argent de côté et résisteront à la crise, même si elles doivent vendre certaines propriétés de moindre qualité à un prix très réduit.
Les acteurs de l’immobilier à long terme reviendront à l’époque où ils achetaient des bâtiments ou des terrains et attendaient des années avant d’avoir un terrain suffisamment grand pour construire, ou un client suffisamment important pour prendre un bâtiment, a-t-il ajouté.
Des fonds privés, appelés fonds secondaires, ont également fait leur apparition, prêts à acheter des bureaux à un prix très réduit. Ces fonds ont tendance à acheter des biens immobiliers qui sont relativement stables, mais qui sont sous-performants pour leur propriétaire actuel, qui préférerait encaisser le coup maintenant. Cela offre des remises de plus de 25 % aux investisseurs qui peuvent attendre leurs retours sur investissement.
« C’est une opportunité d’achat », a déclaré Cohen.
Merci de votre lecture et n’oubliez pas d’aller au bureau cette semaine.
— Peter Green, rédacteur du week-end
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