Les développeurs de centres de données utilisent depuis des décennies les mêmes outils juridiques que dans l'immobilier pour dissimuler des acquisitions de terrains de milliards de dollars avant que les communautés ne puissent réagir.
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Dans le comté de Mason, Kentucky, trois hommes ont offert à un médecin de famille 10 millions de dollars pour sa ferme de 250 acres. Ils ne voulaient pas dire qui finançait l'achat. La seule façon d'en savoir plus était de signer un accord de non-divulgation.
L'offre, qui représentait 35 fois ce que le propriétaire avait payé pour la propriété en 1988, est venue sans divulgation de l'identité de l'acheteur, selon une enquête de NBC News. Cette opacité n'est pas une anomalie. C'est le mode opératoire standard pour la façon dont les développeurs de centres de données acquièrent des terrains aux États-Unis, faisant partie d'une ruée vers la terre plus large façonnée par l'accès à l'électricité, les droits sur l'eau et la connectivité fibre plutôt que par la population ou les emplois.
Les transactions foncières des centres de données reposent sur un ensemble de mécanismes juridiques imbriqués. Les plus courants sont les sociétés à responsabilité limitée fictives, les accords de non-divulgation entre développeurs et responsables locaux, les options foncières qui verrouillent les parcelles avant l'examen public, et les acheteurs intermédiaires qui négocient au nom de mandants non nommés.
Les sociétés écrans sont la base. Dans l'immobilier, des sociétés écrans sont créées pour détenir des biens pour le compte de véritables propriétaires, et il peut être difficile de déterminer ces propriétaires à partir des registres publics. Dans des États comme le Delaware et le Nevada, les individus peuvent former une société écran sans divulguer les noms de ses propriétaires ou directeurs.
La pratique est bien documentée dans les acquisitions de centres de données. En Arkansas, deux entités basées dans le Delaware, Willowbend Capital LLC et Forgelight Ventures LLC, toutes deux gérées par la même personne, Michael Montfort, ont servi de sociétés écrans pour des projets révélés plus tard être pour Google $GOOGL, selon le Arkansas Democrat-Gazette. Willowbend Capital a soumis des demandes de permis au nom de Google tandis que le nom de l'entreprise technologique restait absent des dossiers publics.
Les NDA prolongent encore le voile. NBC News a constaté qu'un examen de plus de 30 propositions de centres de données dans 14 États montrait que dans la majorité des cas, les responsables locaux ont signé des NDA et travaillé avec des sociétés apparemment écrans. Ces NDA peuvent s'étendre pendant des années au-delà des dates de proposition initiales et incluent souvent des clauses exigeant que les juridictions locales limitent la divulgation des dossiers. Une étude séparée citée dans le même rapport a trouvé que 25 des 31 localités de Virginie avec des centres de données proposés ou existants avaient des NDA en place.
Les accords peuvent être vastes. À West Memphis, Arkansas, un NDA définissait « informations confidentielles » pour inclure les états financiers, les données de coûts et les plans d'affaires, et obligeait la ville à invoquer toutes les exemptions disponibles de la loi sur la liberté d'information pour retenir les dossiers, selon le Arkansas Democrat-Gazette.
La logique est simple et, du point de vue d'un acheteur, rationnelle. Lorsqu'on connaît l'identité d'une grande entreprise, le prix des terres augmente.
Le modèle est ancien. Pour éviter un boom de la spéculation foncière dans les années 1960, Walt Disney $DIS Productions a utilisé diverses sociétés écrans pour acquérir 27 443 acres en Floride centrale, achetant les terres de 51 propriétaires pour plus de 5 millions de dollars, à un prix moyen de 182 dollars l'acre. Une fois Disney identifié comme l'acheteur, le prix des terres dans la région a bondi de plus de 1 000 %.
Les promoteurs de centres de données font face à la même dynamique. Dans le centre de l'Ohio, les terres agricoles autrefois évaluées à 30 000 dollars par acre dépassent désormais 150 000 dollars lorsqu'elles sont réaménagées pour les centres de données, selon Datacenters.com. Les prix des parcelles de 50 acres ou plus ont augmenté de 23 % de 2023 à 2024, selon le Guide des coûts de développement de centres de données aux États-Unis de Cushman & Wakefield. Avec les hyperscalers assemblant souvent des sites de centaines d'acres, toute fuite concernant leur identité peut ajouter des dizaines de millions au coût total.
Selon McKinsey, à la fois les hyperscalers et les promoteurs immobiliers s'engagent dans la "réserve foncière", acquérant des terres dans des emplacements souhaitables cinq, sept, voire dix ans avant de construire, beaucoup détenant des centaines ou des milliers d'acres en réserve.
La dimension concurrentielle est également importante. Un promoteur cherchant un site ne veut pas qu'un rival apprenne son intérêt et augmente les enchères pour le même terrain ou un voisin. Les NDA avec les responsables locaux empêchent les fuites lors de la diligence raisonnable.
Les mêmes mécanismes qui protègent les acheteurs laissent les communautés avec des informations limitées sur les projets qui remodeleront l'infrastructure locale. Les centres de données consomment de grandes quantités d'électricité et d'eau, génèrent du bruit et peuvent modifier les valeurs foncières. Leurs bénéfices publics, bien que réels, sont étroits : Une installation hyperscale coûtant des milliards peut employer environ 30 travailleurs permanents une fois opérationnelle.
À Pine Island, Minnesota, les responsables de la ville ont été informés d'un centre de données proposé pendant deux ans avant que les résidents ne soient informés, en raison des NDA qu'ils avaient signés, selon des témoignages rapportés par Governing. À Wiscasset, Maine, des plans pour un centre de données de 5 milliards de dollars ont été élaborés sans transparence publique, et la communauté a perdu 240 000 dollars de fonds fédéraux pour le logement liés au même terrain, comme rapporté par le Daily Yonder.
Certains responsables qui signent des accords de non-divulgation (NDA) les décrivent comme une pratique standard de développement économique. Jay Chesshir, président et PDG de la Chambre de commerce régionale de Little Rock, a déclaré à l'Arkansas Democrat-Gazette que les NDA font partie du travail de développement économique depuis des décennies : « C'est une pratique courante car elle protège les informations privées des entreprises ». Les critiques rétorquent que les centres de données sont différents des projets commerciaux typiques en raison de l'ampleur de leurs demandes en ressources.
Les législatures réagissent maintenant. Dans au moins 10 États cette année, les législateurs ont proposé soit d'interdire les NDA de développement économique, de les interdire pour les projets de centres de données, soit de limiter les informations qu'ils peuvent dissimuler, selon Governing.
En mars, Microsoft $MSFT a annoncé qu'il n'utiliserait plus de NDA avec les gouvernements locaux pour développer des centres de données, selon Wisconsin Public Radio. La société a déclaré qu'elle continuerait d'utiliser des accords de non-divulgation pour les acquisitions de terrains privés, établissant une distinction entre la confidentialité pendant les négociations de transaction et la confidentialité vis-à-vis du public une fois qu'un projet atteint l'examen gouvernemental.
La décision est intervenue après un retour de flamme soutenu. De mai 2024 à mars 2025, 64 milliards de dollars de projets de centres de données aux États-Unis ont été bloqués ou retardés en raison de l'opposition locale, selon Data Center Watch. Bill Lueders, président du Wisconsin Freedom of Information Council, a déclaré que la décision de Microsoft est venue "seulement après que leurs tentatives de travailler avec ces accords de non-divulgation leur ont explosé au visage", comme rapporté par Virginia Business.
Reste à savoir si d'autres entreprises suivront. Pendant ce temps, le tableau de la transparence fédérale a évolué dans la direction opposée. En mars 2025, le Financial Crimes Enforcement Network a publié une règle finale provisoire supprimant l'obligation pour les entreprises américaines et les personnes américaines de déclarer les informations sur la propriété bénéficiaire en vertu du Corporate Transparency Act, a déclaré FinCEN. Cette loi, promulguée en 2021, visait à réduire l'anonymat des sociétés écran. Sa suspension effective signifie que l'outil fédéral principal pour identifier qui se cache derrière une LLC n'est plus opérationnel pour les entités nationales.
Le résultat est un écart. Les législatures des États commencent à exiger la divulgation pour les projets de centres de données. Mais l'architecture juridique sous-jacente qui permet l'acquisition anonyme de terres reste intacte.
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