Le marché immobilier américain, un mastodonte post-pandémique qui semblait inarrêtable, montre enfin des signes de fatigue.
Après plus de deux ans de hausses de prix incessantes, les fondamentaux changent. Les prix de l’immobilier commencent à baisser, les stocks d’invendus s’accumulent à des niveaux jamais vus depuis la crise financière de 2008, et les acheteurs, des primo-accédants aux acheteurs de luxe, se détournent des bonnes affaires ou exigent des rabais importants.
La combinaison de taux hypothécaires oscillant autour de 7 % L’incertitude économique croissante autour des tarifs a créé une multitude de raisons pour lesquelles un acheteur pourrait hésiter. Ce qui émerge, c’est un marché où les vendeurs font des concessions et où les acheteurs détiennent les cartes, un renversement radical par rapport aux guerres d’enchères et aux offres en espèces qui définissaient le marché.
Prix des logements dans les 20 plus grandes zones métropolitaines des États-Unis a chuté de 0,12 % en mars par rapport au mois précédent, selon l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller. C’est une petite baisse, certes, mais elle marque la fin d’une marche à la hausse incessante qui a défini le marché du logement depuis janvier 2023.
Le changement le plus important se produit au niveau de l’offre. Le nombre de maisons individuelles neuves invendues et achevées a atteint 117 000 en avril, soit le niveau le plus élevé depuis juillet 2009, selon les données du Bureau du recensement. analysé par le chercheur en logement Lance LambertIl s’agit d’une augmentation de 31 % par rapport à l’année précédente, et cela se produit à un moment où les constructeurs de maisons sont de plus en plus inquiets de la demande.
Même les acheteurs de produits de luxe reculent. Les ventes de maisons de luxe ont chuté de 10 % en avril par rapport à l’année précédente, marquant la plus forte baisse depuis 2023, selon les données de Redfin. Il ne s’agit pas seulement des taux hypothécaires : il s’agit d’acheteurs au comptant et d’emprunteurs de prêts jumbo qui bénéficient théoriquement d’une plus grande flexibilité financière. Mais ce recul parmi les acheteurs fortunés reflète un schéma plus large d’anxiété qui se propage même parmi les 5 % des ménages américains les plus aisés, avec quelque 7 000 milliards de dollars dans des fonds du marché monétaire plutôt que d’être déployé dans des actifs tels que l’immobilier et les actions.
Pour les acheteurs, le paysage devient plus négociable. Près de la moitié des vendeurs proposent déjà des concessions, selon Redfin, et les niveaux de stocks sont à leur plus haut niveau depuis septembre 2020.
Les agents immobiliers constatent ce changement en temps réel. Meme Loggins, agent immobilier de l’Oregon, a récemment travaillé avec un acheteur qui a réussi à négocier une réduction de 50 000 $ sur le prix demandé d’une maison, avant de tout abandonner, invoquant l’incertitude économique. « Tout le monde veut une bonne affaire », Loggins a déclaré à Marketplace« Tout le monde demande une concession d’une certaine sorte, soit pour les frais de clôture, soit pour une réduction de prix importante, soit pour les deux. »
Le tableau géographique parle de lui-même. Le Texas est en tête de la correction, avec des inscriptions atteignant 123 000 en avril 2025, soit 53 % de plus que la normale, ce qui en fait le quatrième marché immobilier le plus surchargé des États-Unis. selon l’analyste immobilier Nick GerliAustin a connu à elle seule une chute de 20,4 % de la valeur des maisons par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie, selon Gerli, ce qui représente la plus grande correction au niveau métropolitain en Amérique.
Les marchés de Floride sont tout aussi tendus, avec des zones métropolitaines telles que Tampa et Jacksonville se présentent à plusieurs reprises sur les listes des marchés avec le plus de baisses de prix. Même la Bay Area en Californie, longtemps considérée à l’abri de la récession, montre des fissures. En mars, environ 1 300 nouvelles maisons sont arrivées sur le marché dans la région métropolitaine de San Francisco, mais seulement 780 maisons ont changé de statut en « en attente » — le plus grand écart de mars depuis au moins 2012, selon Redfin.
Ce qui rend cette période particulièrement intéressante, c’est qu’il ne s’agit pas seulement d’accessibilité financière, même si les taux hypothécaires de 7 % n’aident certainement pas. Un problème de confiance se profile, et il affecte les acheteurs de tous niveaux de revenus. Analystes de Citi Research averti que l’activité immobilière semble vouée à se contracter, signalant potentiellement une récession à venir, notant que l’investissement résidentiel est « le secteur le plus sensible aux taux d’intérêt de l’économie ».
Le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, William Pulte, en a pris note et a exhorté le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, à réduire les taux d’intérêt. « Le marché immobilier serait en bien meilleure forme » si les taux étaient abaissés. Pulte publié sur les réseaux sociaux.
La plupart des analystes s’attendent à ce que les tendances se poursuivent. Redfin estime que les prix des logements vont baisser de 1 % au quatrième trimestre, ce qui marquerait la première baisse annuelle des prix depuis 2012. Zillow a également s’attend à des valeurs immobilières de baisser de 1,4 % cette année.
Mais ne vous attendez pas à une avalanche de bonnes affaires pour l’instant. De nombreux acheteurs restent exclus par les taux hypothécaires, tandis que les propriétaires, bloqués par des prêts hypothécaires à faible taux datant de la pandémie, hésitent à vendre et renoncent à leur financement avantageux. Le résultat est un marché pris en tenaille entre des acheteurs hésitants et des vendeurs réticents, créant le genre d’impasse qui pourrait maintenir les volumes de transactions à un niveau bas, même si les prix ne modèrent que légèrement.
Ce qui émerge ressemble moins au marché frénétique des vendeurs de ces dernières années et davantage à un marché immobilier traditionnel où les acheteurs peuvent négocier et les vendeurs doivent rivaliser. La question est désormais de savoir s’il s’agit d’un retour à la normale ou des premiers stades de quelque chose de plus grave.
—Jackie Snow, rédactrice collaboratrice
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