Un nombre croissant de propriétaires américains se retrouvent en situation de dépréciation. Voici ce que cela signifie pour l'économie.
Brandon Bell/Getty Images
Un nombre croissant de propriétaires américains doivent désormais plus sur leur hypothèque que ce que valent leurs maisons, une situation connue sous le nom de "négatif." Bien que représentant encore une petite part du marché global, le changement est le plus visible dans des endroits comme Cape Coral, Floride (7,8% des hypothèques en négatif), Austin, Texas (4,2%), et San Antonio, Texas (4,3%).
Tous étaient des marchés en vogue pendant le boom immobilier de la pandémie. Mais maintenant, les prix des maisons reculent fortement, laissant les acheteurs récents coincés — et anxieux.
Un agent immobilier basé à Atlanta, Tim Hur, a déclaré à The Wall Street Journal qu'il voit « plus de gens prêts à vendre à perte parce qu'ils craignent que leur capital ne devienne négatif. »
« Un de ses clients avait acheté une maison d'environ 150 m², trois chambres, pour environ 400 000 dollars il y a environ trois ans. La maison est maintenant sur le marché pour environ 385 000 dollars », selon le Journal. Le propriétaire n'est pas encore à découvert, mais la peur est profonde, le poussant à vendre avant que la situation ne s'aggrave.
Être à découvert peut être à la fois financièrement et psychologiquement difficile. Les propriétaires dans cette situation ne peuvent généralement pas vendre sans apporter de l'argent pour rembourser le solde du prêt, ce qui laisse ceux qui ne peuvent pas réunir l'argent fixe sur place — incapables de bouger pour un nouvel emploi, un meilleur district scolaire, ou toute autre raison.
Qui plus est, le refinancement est généralement hors de question, car les prêteurs ne délivrent pas de nouveaux prêts pour des maisons valant moins que l'hypothèque en cours.
Ce n'est pas la première fois que les propriétaires américains sont confrontés à une augmentation de ce qu'on appelle « l'équité négative ». Le krach immobilier de 2008 a laissé des millions de personnes en difficulté après que des prêts laxistes ont alimenté une bulle. Puis, lorsque les prix se sont effondrés, de nombreux emprunteurs ont complètement abandonné leurs maisons, entraînant des saisies massives.
Heureusement, l'environnement actuel est très différent : les normes de prêt sont plus strictes et les propriétaires ont encore des trillions en capitaux propres.
Mais les acheteurs qui utilisent des prêts avec faible apport - comme les hypothèques soutenues par la FHA et la VA - sont particulièrement vulnérables même aux baisses de prix modestes. Les acheteurs utilisant de tels prêts représentent jusqu'à un tiers des hypothèques émises chaque année. Pendant ce temps, certains marchés ont vu les prix chuter de 15 à 20 % par rapport à leurs sommets de 2022, car des taux hypothécaires plus élevés ont ralenti la demande. Cela laisse une partie importante des propriétaires à l’échelle nationale vulnérable à de tels reculs.
Pour l'instant, la plupart des économistes ne s'attendent pas à une vague de saisies. Tant que les gens peuvent suivre leurs paiements et rester employés, être en situation de surendettement peut rester plus un casse-tête logistique qu'une crise financière.
Mais c’est un signe de plus que l’exubérance du marché immobilier pendant la pandémie s’estompe. Et l'économie de 2025, avec son marché de l'emploi des cols blancs difficile et des vagues de licenciements, semble loin d'être totalement saine.
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