Lorsque Andrew Cady a commencé à travailler dans les hypothèques à Jacksonville, en Floride, il y a une décennie, il budgétisait environ 120 $ par mois pour l'assurance habitation lors de la qualification de nouveaux clients.
La flambée des coûts de l'assurance habitation rend le rêve américain inaccessible pour de nombreux acheteurs. Voici pourquoi — et ce que vous pouvez faire à ce sujet.
Bilanol/Getty Images
Lorsque Andrew Cady a commencé à travailler dans les hypothèques à Jacksonville, en Floride, il y a une décennie, il budgétisait environ 120 $ par mois pour l'assurance habitation lors de la qualification de nouveaux clients.
Aujourd'hui, ce nombre a plus que doublé.
« Maintenant, vous ne préqualifiez pas un client à moins que vous ne mettiez de côté entre 250 $ et 300 $ par mois au minimum », a déclaré Cady, directeur de branche chez UMortgage à Inlet Beach, en Floride. « Et c'est si tout va vraiment bien dans une maison. »
Les calculs pour les acheteurs de maison sont brutaux. Les taux d'assurance habitation ont grimpé, avec des assureurs principaux augmentant les primes de 10,4 % en moyenne en 2024, après une hausse de 12,7 % en 2023, selon une étude du marché de l'assurance Insurance.com. Au cours des cinq dernières années, les primes moyennes d'assurance habitation des 10 plus grandes compagnies aux États-Unis ont augmenté de façon vertigineuse de 53,1 %, selon l'étude.
L'abordabilité du logement est déjà un obstacle majeur, en raison de taux d'intérêt hypothécaires obstinément élevés proches de 6,5 % et du prix médian national des ventes de maisons atteignant un record de 435 300 $ en juin. Mais des primes d'assurance habitation plus élevées portent un autre coup, poussant les ratios dette/revenu (DTI) des emprunteurs — un facteur clé pour déterminer leur capacité à rembourser leur prêt — bien au-delà des maximums de nombreux programmes de prêts.
Pour chaque augmentation de 100 dollars par mois des coûts d'assurance, les acheteurs voient leur pouvoir d'achat réduit d'environ 16 000 dollars, a déclaré Cady. Cela signifie que si quelqu'un est approuvé pour une maison de 400 000 dollars et que les coûts d'assurance sont de 300 dollars de plus par mois que prévu, leur pouvoir d'achat chute à 352 000 dollars.
L'assurance habitation n'est plus une simple réflexion après coup pour déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre. Dans de nombreux cas, c'est désormais l'un des premiers postes à considérer que les professionnels du crédit immobilier et de l'immobilier conseillent à leurs clients de prendre en compte.
L'assurance habitation n'a pas toujours été aussi chère, mais plusieurs vents contraires ont frappé l'industrie depuis la pandémie de COVID-19.
Pour commencer, les assureurs déboursent pour des montants de réclamation plus élevés. Les coûts de construction liés à l'assurance habitation ont augmenté de 55 % entre 2020 et 2022, selon l'Insurance Information Institute.
La fréquence et la gravité des catastrophes naturelles catastrophiques ont également augmenté, avec 2023 voyant 28 catastrophes météorologiques et climatiques d'un milliard de dollars totalisant près de 93 milliards de dollars de dommages, selon la National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) National Centers for Environmental Information (NCEI).
Les tarifs d'assurance nationaux ont augmenté en moyenne de 40,4% sur six ans, le Colorado enregistrant la plus forte augmentation de 76,6%, suivi par le Nebraska (72,3%) et l'Utah (70,6%), selon un rapport de LendingTree. Aucun État n'a enregistré de baisse des primes d'assurance en 2024.
Les États de l'Ouest ont été touchés par des incendies dévastateurs ces dernières années, tandis que d'autres parties du pays sont aux prises avec des inondations et des tempêtes de grêle plus sévères, des ouragans intenses et une activité tornadique.
« Les compagnies d'assurance ont augmenté leurs tarifs pour suivre l'augmentation de leurs dépenses », a déclaré Rob Bhatt, expert en assurance habitation de LendingTree et agent d'assurance agréé, dans le rapport. « Le début des années 2020 a vu une augmentation des catastrophes naturelles et de l'inflation. Les compagnies d'assurance ont dû reconstruire plus de maisons que d'habitude, et le coût de reconstruction de chacune est devenu plus cher. »
La Floride est un exemple parfait. Le taux annuel moyen de l'assurance habitation en Floride était 14 140 $ en 2024, selon un rapport d'Insurify, un autre marché d'assurance en ligne. Pour 2025, Insurify estime que les tarifs dans l'État ensoleillé augmenteront de 9 % pour atteindre 15 460 $. Hialeah, une ville juste à l'extérieur de Miami, aura le coût moyen d'assurance habitation le plus élevé de toutes les villes américaines, à 26 693 $, a déclaré Insurify.
Ajouter des tarifs au mélange, et les taux pourraient facilement dépasser ces projections, a noté Insurify. « Les tarifs augmenteraient le coût des matériaux de construction importés jusqu'à 4 milliards de dollars, et les assureurs répercuteraient ces coûts sur les propriétaires par le biais de primes plus élevées », a déclaré la société.
Des taux d'assurance habitation plus élevés ont de plus en plus un impact notable sur la qualification hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent des ratios DTI inférieurs à 43% pour les prêts conventionnels, bien que certains programmes permettent jusqu'à 50%.
Mais lorsque les coûts de l'assurance augmentent de manière inattendue, les emprunteurs peuvent rapidement dépasser ces limites, étirant leur budget au-delà du point de confort, a déclaré Cady.
« Nous voyons des personnes sous contrat pour une maison, et lorsqu'elles cherchent à obtenir une assurance, elles découvrent qu'il y a probablement deux privilèges sur la maison, et l'assurance revient et dit : 'Nous le ferons, mais c'est une police de 16 000 $,' » a déclaré Cady. "Et maintenant, le ratio dette/revenu est trop élevé, et nous devons émettre un refus de prêt."
En fait, 68% des prêteurs rapportent que les ratios DTI de leurs emprunteurs dépassent les limites une fois l'assurance prise en compte, selon une enquête menée auprès de professionnels de l'hypothèque par Matic. Près de 60% des prêteurs ont également déclaré que des problèmes liés à l'assurance causent des retards de clôture lorsque les acheteurs rencontrent des difficultés pour obtenir une couverture.
À Fort Lauderdale, Cady a rencontré une propriété à environ un mile de l'eau nécessitant une prime d'assurance annuelle de 19 000 $ — soit près de la moitié du paiement du principal et des intérêts. Cette réalité économique oblige de nombreux acheteurs à ajuster leurs attentes. Ils achètent soit des maisons moins chères, soit abandonnent complètement leurs rêves côtiers, a déclaré Cady.
« Les acheteurs qui veulent être près de la côte finissent par acheter de l'autre côté de la baie ou à l'intérieur des terres, simplement à cause du coût de l'assurance, » a déclaré Cady. "Cette maison de 450 000 $, lorsqu'ils voient à quoi ressemble ce paiement lorsque nous ajoutons l'assurance, ils ont tendance à reculer et disent, 'Pourquoi ne pas réajuster notre budget à 375 000 $?'"
À l'avant, le processus est désormais plus laborieux pour les prêteurs et les agents d'assurance. Plutôt que de n'effectuer des devis que sur les propriétés sous contrat, Cady a déclaré qu'il conseillait à ses clients d'obtenir des estimations d'assurance sur différentes propriétés pendant la phase de recherche de maison pour s'assurer qu'elles ne sont pas hors de portée avant d'engager des négociations d'offre prolongées.
Les experts de l'industrie recommandent plusieurs stratégies pour naviguer dans la crise de l'assurance habitation :
Magasinez agressivement : Travaillez avec des courtiers d'assurance indépendants qui peuvent comparer les tarifs avec plusieurs assureurs, recommande Cady. Lorsqu'il a cherché une couverture pour l'une de ses propres propriétés, il a trouvé des tarifs allant de 6 500 à 16 000 dollars par an pour la même couverture.
Faites vos recherches tôt : Avant de faire des offres sur des maisons, obtenez des devis d'assurance de la part d'au moins trois assureurs différents pour chaque propriété. Des facteurs comme l'âge du toit, la proximité de l'eau et les matériaux de construction peuvent créer des milliers de dollars de différence de prime entre des maisons similaires dans le même quartier.
Envisagez des compromis : Les acheteurs peuvent avoir besoin de donner priorité aux coûts d'assurance plutôt qu'aux préférences en matière de localisation ou aux caractéristiques de la maison. Cela peut signifier s'installer plus loin à l'intérieur des terres au lieu de chercher des maisons côtières, ou prendre des mesures supplémentaires de durcissement des maisons pour celles situées dans une zone boisée ou forestière.
Examinez votre police chaque année : Comme pour ces examens médicaux préventifs, les propriétaires devraient examiner leurs polices d'assurance tous les ans. Même si vous aimez votre assureur actuel, il vaut la peine de vérifier si votre police et vos prix sont toujours compétitifs.
Une autre raison de revoir votre police : Si la valeur de votre maison a considérablement augmenté depuis votre achat, vous êtes probablement sous-assuré, a déclaré Cady. Votre couverture de valeur de remplacement pourrait ne pas suffire à reconstruire votre maison si elle est détruite, car la police est basée sur la valeur de la maison au moment où vous l'avez assurée pour la première fois, a-t-il ajouté.
Demander une assurance contre les inondations : Dans de nombreux cas, les polices d'assurance habitation standard ne couvrent pas les dommages causés par les inondations. Si la propriété se trouve dans une zone inondable désignée par le gouvernement fédéral, vous devez souscrire une couverture d'assurance inondation supplémentaire en plus de votre police d'assurance habitation standard.
Même si vous n'êtes pas dans une zone inondable de la FEMA, l'assurance inondation peut toujours valoir la peine d'être envisagée. Votre première étape consiste à obtenir un devis en utilisant l'outil de devis de la National Flood Insurance Program. Selon l'analyse de Bankrate des données de la FEMA, les polices du NFIP coûtent en moyenne environ 898 $ par an. Les polices privées sont généralement plus chères.
Rejoignez plus de 500 000 lecteurs qui commencent leur journée avec Quartz.
En vous abonnant, vous acceptez nos Conditions d'utilisation et notre Politique de confidentialité.