Le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a voté pour réduire les taux de 0,25 % lors de sa réunion de mercredi à la suite de données sur l'emploi médiocres et de l'inflation élevée.
La Fed a voté mercredi pour réduire les taux. Bien que certains puissent s'attendre à ce que les taux hypothécaires suivent, voici pourquoi ce n'est pas toujours le cas.
Athima Tongloom / Getty Images
Le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a voté pour réduire les taux de 0,25 % lors de sa réunion de mercredi à la suite de données sur l'emploi médiocres et de l'inflation élevée.
Mais si vous pensez que les taux hypothécaires vont également baisser, vous voudrez peut-être modérer vos attentes. C'est parce que les taux hypothécaires ne suivent pas toujours le rythme de la Fed — et l'histoire récente le prouve.
Lorsque la Fed a réduit les taux trois fois l'automne dernier, quelque chose d'inattendu s'est produit : les taux hypothécaires ont en fait augmenté. Cela rappelle que la relation entre la politique de la Fed et les taux des prêts immobiliers n'est pas aussi simple que beaucoup d'emprunteurs le supposent.
Le mouvement de la banque centrale est "une étape tactique dans le retour de la Fed à la neutralité, alors que les décideurs répondent à un équilibre des risques en mutation", plutôt qu'un changement de politique dramatique, a déclaré Sam Williamson, économiste principal chez First American, dans un communiqué avant la réunion de la Fed.
Avant la réunion du FOMC, Williamson a noté que la décision "n'est pas susceptible d'être unanime, certains membres favorisant une réduction plus importante et d'autres préférant garder les choses en l'état."
Cela s'est avéré vrai. Stephen I. Miran, président du Conseil des conseillers économiques de la Maison-Blanche qui était assermenté mardi en tant que gouverneur de la Fed, a voté contre la réduction des taux d'aujourd'hui car il préférait une réduction plus importante de 0,50 %, selon un communiqué du FOMC.
La bonne nouvelle ? Les taux hypothécaires ont rapidement baissé ces dernières semaines, même avant toute action de la Fed. Le taux hypothécaire fixe à 30 ans a atteint un nouveau plus bas de trois ans de 6,13 % mardi avant la réunion de la Fed, selon Mortgage News Daily.
Le taux fixe à 30 ans était en moyenne de 6,35 % au 11 septembre, en baisse de 15 points de base par rapport à 6,50 % la semaine précédente, selon les données hebdomadaires de Freddie Mac. Cela a marqué la plus grande baisse hebdomadaire de l'année écoulée.
"Les taux des prêts hypothécaires se dirigent dans la bonne direction et les acheteurs de maisons l'ont remarqué, car les demandes d'achat ont atteint le taux de croissance annuel le plus élevé en plus de quatre ans", a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac.
Les taux hypothécaires ont culminé autour de 7 % plus tôt cette année, donc la récente baisse est une bonne nouvelle pour les propriétaires avec des taux élevés et les acheteurs qui ont été mis à l'écart par les pressions d'accessibilité. Pourtant, les taux restent bien au-dessus des niveaux inférieurs à 3 % observés pendant la pandémie.
Mais la récente baisse est due à des préoccupations économiques plus larges plutôt qu'à la politique de la Fed. Kara Ng, économiste sénior chez Zillow Home Loans, pointe vers l'affaiblissement des données sur l'emploi comme catalyseur.
"Les taux hypothécaires ont chuté brusquement après le rapport d'août du Bureau of Labor Statistics, publié le 5 septembre, a suscité des craintes d'un affaiblissement rapide du marché du travail", a déclaré Ng. "La croissance de l'emploi a ralenti de manière significative, les gains des mois précédents ont été révisés à la baisse, et le taux de chômage est resté relativement stable uniquement parce que les gens ont quitté le marché du travail."
Le marché a interprété ces signes comme une preuve que la Fed aurait besoin de réduire les taux plus agressivement pour soutenir l'économie, incitant les investisseurs à faire baisser les taux hypothécaires en prévision.
Voici le point clé que de nombreux emprunteurs ne réalisent pas : les taux hypothécaires ne suivent généralement pas le taux des fonds fédéraux de la Fed. Au lieu de cela, ils suivent le rendement du Trésor à 10 ans (actuellement à 4,05 %) de manière beaucoup plus étroite.
Le taux des fonds fédéraux affecte les coûts d'emprunt à court terme comme les cartes de crédit et les prêts à taux variable. Mais les hypothèques sont des dettes à long terme, généralement d'une durée de sept à dix ans avant que les emprunteurs ne refinancent ou ne déménagent. Cela fait du bon du Trésor à 10 ans un meilleur point de référence pour fixer les prix des prêts immobiliers sur 30 ans.
Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage à New York, avertit que des taux en baisse signalent souvent des turbulences économiques.
"Les rendements obligataires sont en baisse, et les taux hypothécaires baissent", a déclaré Cohn, "mais c'est parce que l'économie est en détresse. Nous avons obtenu des données économiques plus faibles qui ont montré que le secteur de l'emploi s'affaiblissait, et le marché obligataire dit essentiellement, 'regardez, l'économie est en récession.'"
Historiquement, les taux hypothécaires échangent environ 1 à 2 points de pourcentage au-dessus du rendement du Trésor à 10 ans. Récemment, cet écart s'est élargi à près de 3 points de pourcentage, ce qui signifie que les taux hypothécaires n'ont pas bénéficié autant qu'ils le feraient généralement de la baisse des rendements du Trésor.
Même un soulagement modeste des taux pourrait libérer une vague d'activité dans le secteur immobilier. « Les marchés ont rapidement anticipé une Fed plus accommodante, avec trois baisses de taux attendues d'ici la fin de l'année », a déclaré Williamson. « Ce changement a déjà fait baisser les rendements du Trésor à 10 ans, entraînant une baisse des taux hypothécaires avec eux. »
L'amélioration de l'accessibilité, bien que modeste, pourrait être d'une grande aide pour les emprunteurs aux prises avec des prix de l'immobilier et des primes d'assurance élevés.
« La sensibilité de l'immobilier aux taux signifie que même de petites baisses peuvent débloquer la demande », a expliqué Williamson. « Si les taux baissent davantage, cela pourrait débloquer une demande supplémentaire — potentiellement alimentant une reprise à la fois des achats et des activités de refinancement. »
Pourtant, l'accessibilité et le manque d'inventaire dans certaines parties du pays pourraient continuer à freiner les acheteurs. La dynamique du marché montre que « plus de vendeurs sont sortis de la touche, surtout dans la première moitié de cette année, mais le bassin d'acheteurs n'a pas suivi le rythme, ce qui a conduit à un grand nombre d'annonces et de baisses de prix », a déclaré Ng. Cela pourrait donner aux acheteurs et aux propriétaires qui ont acheté lorsque les taux étaient supérieurs à 7 % une fenêtre d'opportunité pour agir et réaliser des économies.
Si la Fed réduit les taux mercredi comme tout le monde s'y attend, certains types d'emprunts verront un soulagement plus immédiat :
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