Les villes coûteuses continuent de chasser les résidents. Redfin a mesuré la migration nette pour 100 métropoles américaines au quatrième trimestre 2025 pour identifier les gagnants et les perdants.
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L'écart de prix entre les villes chères et celles abordables est désormais suffisamment large pour changer où les gens choisissent de vivre. Les acheteurs qui ne peuvent pas se permettre les marchés où ils ont grandi - ou ceux où ils ont construit leur carrière - considèrent de plus en plus la question de l'endroit où vivre comme une décision financière d'abord et tout le reste ensuite. Le calcul n'est pas compliqué. Des prix de maison moins chers signifient des acomptes moins importants, des obligations mensuelles réduites et, dans certains cas, la différence entre posséder quelque chose et louer pour toujours. Cette arithmétique redessine la carte de la migration aux États-Unis, un chercheur à la fois.
Près d'un chasseur de maison sur cinq - 18,8% - a cherché à déménager dans une autre partie du pays au quatrième trimestre de 2025, contre 17,9% un an auparavant et contre 15,9% un demi-siècle plus tôt. La hausse constante comporte un détail contre-intuitif. L'ère de la pandémie, lorsque le télétravail était à son apogée et que les taux étaient proches de 3%, a généré une part plus faible de ceux qui souhaitaient déménager que le marché n'en a vu à la fin de 2025. Les taux hypothécaires ont quelque peu diminué au cours de 2025, et l'inventaire a suffisamment augmenté pour offrir aux acheteurs des options qu'ils attendaient. Beaucoup de ces acheteurs ont profité de l'occasion pour agir sur des plans qu'ils reportaient. Agir signifiait déménager.
Redfin, la société de courtage immobilier, a suivi le comportement de recherche dans les 100 plus grandes zones métropolitaines des États-Unis au quatrième trimestre de 2025. L'entreprise a mesuré le flux net entrant et sortant des chercheurs de maison dans chaque marché - la différence entre combien de personnes entraient dans une métropole depuis ailleurs et combien cherchaient à partir - pour classer quelles villes suscitent le plus d'intérêt de la part des acheteurs extérieurs et lesquelles perdent des résidents ailleurs. Les résultats montrent un schéma cohérent aux deux extrémités de la liste.
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Los Angeles a enregistré une sortie nette de 25 908 chercheurs de maison Redfin au quatrième trimestre de 2025, le chiffre de départ le plus élevé de toutes les métropoles du pays. L'écart entre Los Angeles et New York, en deuxième position, était de près de 3 000 chercheurs, faisant de Los Angeles le leader incontesté de la migration vers l'extérieur par une marge significative.
Le principal moteur est le coût. La maison typique à Los Angeles se vend environ deux fois le prix de son équivalent à Las Vegas - la principale destination hors de l'État pour ceux qui quittent Los Angeles - où le prix médian est de 435 000 $. Les acheteurs qui restent en Californie redirigent le plus souvent leurs recherches vers San Diego. Ceux qui sont disposés à franchir les frontières de l'État choisissent massivement Las Vegas, où le même budget logement s'étend considérablement plus loin et où l'environnement fiscal diffère de celui de la Californie.
Los Angeles a longtemps été en tête des listes de sorties, mais l'ampleur de ses chiffres de départ reflète des conditions qui se sont aggravées au fil des ans. Les prix des maisons dans la métropole restent parmi les plus élevés du pays. Des prix d'achat élevés, des coûts d'assurance persistants liés au risque d'incendie et un lourd fardeau fiscal de l'État donnent aux acheteurs de solides raisons financières de considérer d'autres alternatives. Beaucoup de ceux qui peuvent travailler à distance ont déjà déménagé, et ceux qui sont encore sur le marché continuent d'agir sous la même pression.
Le modèle parmi ceux qui partent est cohérent : les acheteurs ne recherchent pas des villes comparables. Ils recherchent des endroits où le même revenu permet d'obtenir un logement matériellement meilleur. Pour un acheteur exclu d'une première maison à Los Angeles, la perspective d'une maison plus grande dans un marché à moindre coût représente non seulement une décision immobilière, mais une nouvelle vision de ce que la propriété peut être.
Le flux sortant de Los Angeles est également le moteur principal derrière les chiffres d'entrée élevés à Las Vegas et Sacramento. Les deux villes apparaissent dans le top cinq des destinations nationales, et toutes deux listent Los Angeles comme leur origine principale ou leur source principale hors de l'État. Le couloir de migration entre le Grand Los Angeles et ses voisins les plus abordables est devenu l'un des plus fréquentés du pays.
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New York a enregistré un flux sortant net de 23 080 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le deuxième plus grand total de départs du pays. La première destination pour ceux qui partent est Philadelphie, qui est également le choix principal hors de l'État, ce qui signifie que le mouvement hors de New York est principalement un phénomène à courte distance, mi-Atlantique.
L'explication des coûts est directe. Une maison à Philadelphie se vend à moins de la moitié du prix d'une propriété comparable à New York. Pour les acheteurs qui ont passé des années dans l'un des marchés de location et d'achat les plus chers du pays, Philadelphie offre une proximité — elle est à environ 90 minutes en train — avec un plancher de prix beaucoup plus bas. Un acheteur qui ne peut pas couvrir un appartement d'une chambre à Brooklyn peut acheter une maison en rangée dans le sud de Philadelphie avec de l'argent restant.
Le flux sortant de New York diffère de celui de Los Angeles d'une manière notable : il est plus concentré géographiquement. Les acheteurs de Los Angeles se dispersent à travers plusieurs États et métropoles du Sun Belt. Les chercheurs new-yorkais se regroupent autour de Philadelphie et quelques alternatives du Nord-Est. Cette concentration reflète le calcul spécifique des acheteurs de la côte Est, dont beaucoup restent attachés à des emplois ou des réseaux familiaux dans un rayon de déplacement accessible.
L'ampleur de la migration sortante de New York — plus de 23 000 chercheurs nets en un seul trimestre — illustre à quel point la structure de coûts de la ville pousse les acheteurs vers la sortie. New York a dominé ou presque dominé cette liste dans les périodes précédentes, et le quatrième trimestre de 2025 ne montre aucun signe de retournement. Les coûts du logement dans la métropole restent élevés, et l'écart entre les prix de New York et ceux des alternatives voisines ne s'est pas suffisamment réduit pour ralentir le départ.
Ce que les données montrent également, c'est que les personnes qui partent ne disparaissent pas du marché du logement. Elles se redirigent. L'apparition de Philadelphie comme la destination principale dans l'ensemble et hors de l'État montre clairement que la perte de New York alimente directement la demande dans une métropole voisine qui a ses propres pressions d'accessibilité, mais reste de loin moins chère en comparaison.
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La région métropolitaine de San Jose-San Francisco a enregistré un flux sortant net de 21 230 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le troisième chiffre de départ le plus élevé du pays. Sacramento, Californie, est la principale destination pour les départs de la région de la baie, et Seattle est l'alternative principale hors de l'État.
La migration sortante de la région de la baie a atteint son apogée en 2021 et 2022, lorsque le travail à distance lié à la pandémie a donné aux travailleurs de la technologie la liberté de partir sans sacrifier leurs salaires. À son apogée, la région de la baie s'est classée parmi les premières des listes de flux sortants avec des chiffres de départ encore plus importants qu'aujourd'hui. Le chiffre actuel — 21 230 — reste substantiel, mais la trajectoire a changé. Les exigences de retour au bureau chez les grands employeurs technologiques ont lié certains travailleurs à la région. Un marché de l'emploi en reprise dans l'intelligence artificielle a ajouté une nouvelle demande de présence en personne dans les entreprises de la région de la baie, donnant à ces professionnels à la fois une raison de rester et, dans certains cas, une augmentation de salaire qui rend le fait de rester financièrement viable.
Le ralentissement de la croissance des prix des maisons dans la région de la baie a également réduit l'une des pressions psychologiques qui ont poussé les acheteurs à partir pendant la période de pandémie. Lorsque les prix dans la région de la baie ont grimpé le plus vite, de nombreux propriétaires ont ressenti l'urgence de vendre près du sommet et de réinvestir leur capital dans un marché plus abordable. Cette urgence s'est atténuée à mesure que la croissance des prix s'est modérée, rendant le calcul du fait de rester par rapport à partir moins marqué qu'auparavant.
Sacramento reste le bénéficiaire le plus direct des départs de la région de la baie. Les deux marchés sont à environ 90 miles l'un de l'autre, et Sacramento offre des prix de maisons significativement plus bas tout en maintenant les acheteurs dans les réseaux d'emploi et le fuseau horaire de la Californie. Pour les acheteurs qui souhaitent quitter la région de la baie sans quitter l'État, Sacramento est l'alternative par défaut.
La présence continue de la région de la baie parmi les trois premières métropoles de flux sortant — même si ses chiffres de départ se modèrent — reflète à quel point l'écart d'accessibilité entre la région et ses voisins reste durable. Les prix des maisons dans la région de la baie sont toujours parmi les plus élevés du pays, et les fondamentaux économiques du marché n'ont pas suffisamment changé pour inverser la tendance sortante.
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Seattle a enregistré un flux sortant net de 19 154 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le plaçant quatrième parmi les métropoles qui perdent des résidents le plus rapidement. La destination principale pour les départs de Seattle est Portland, Oregon, qui est également le choix préféré hors de l'État. Le mouvement hors de Seattle est largement contenu dans le nord-ouest du Pacifique.
Le profil de départ de Seattle est distinct des autres grandes villes centres d'emploi au sommet de cette liste. Los Angeles, New York et la région de la baie affichent chacune des départs supérieurs à 21 000. Le chiffre de Seattle de 19 154 le place dans une catégorie différente. L'écart entre Seattle et Chicago, la prochaine métropole sur la liste, est également notable. Le départ de Seattle est de près de 6 000 chercheurs de plus que celui de Chicago, le plaçant fermement entre les trois géants côtiers au-dessus de lui et les villes bien en dessous.
La domination de Portland en tant que destination préférée reflète la logique géographique de la migration du Nord-Ouest Pacifique. Les acheteurs quittant Seattle à la recherche de coûts de logement plus bas trouvent Portland à proximité et dans un contexte culturel et climatique familier. Les prix des maisons à Portland sont inférieurs à ceux de Seattle, et la ville a longtemps servi d'option secondaire pour les acheteurs qui souhaitent rester dans la région.
Le départ de Seattle reflète également la tension entre son marché du travail et ses coûts de logement. La ville reste un pôle technologique majeur, et les grands employeurs du secteur technologique y maintiennent des effectifs importants. Cette base de paie crée une demande qui maintient les valeurs des maisons élevées, ce qui pousse à son tour les acheteurs qui ne peuvent pas supporter ces coûts vers des alternatives. Les personnes les plus susceptibles de partir sont celles sans liens avec des employeurs de la ville. Les travailleurs à distance, les retraités et les résidents dont les emplois pourraient être effectués depuis Portland ou ailleurs dans le Nord-Ouest rencontrent le moins de frictions dans la relocalisation.
Le chiffre du quatrième trimestre de 19 154 place Seattle en compagnie constante avec les autres villes côtières à coût élevé, confirmant que le départ de la ville n'est pas une anomalie mais une caractéristique d'un marché du logement qui exclut une part significative de ses propres acheteurs potentiels.
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Chicago a signalé un départ net de 13 218 chercheurs de maison au quatrième trimestre 2025, le cinquième total de départs le plus élevé du pays. La destination principale pour les partants de Chicago est Milwaukee, qui est également le choix principal hors de l'État. Chicago est l'origine principale hors de l'État pour Cape Coral–Fort Myers et North Port–Sarasota, deux métros de Floride qui comptent parmi les cinq principales destinations au niveau national.
La position de Chicago sur cette liste diffère des quatre métros au-dessus de lui d'une manière importante. Los Angeles, New York, la région de la baie et Seattle sont tous des marchés côtiers à coût élevé où les prix élevés des maisons sont la pression évidente. Chicago est une ville du Midwest avec un niveau de prix plus modéré, mais elle affiche tout de même un départ net suffisamment grand pour se classer cinquième au niveau national. Les taux d'imposition de l'État et des collectivités locales de l'Illinois, un climat froid et une perte de population qui a réduit l'attraction économique de la ville au fil du temps contribuent tous aux chiffres de départ.
L'apparition de Milwaukee en tant que destination principale de Chicago capture la dynamique à courte portée de l'exode de Chicago. Les acheteurs cherchant à réduire leur coût de la vie sans quitter le Midwest trouvent Milwaukee à portée de main. La distance entre les deux villes est inférieure à 90 miles, et les prix des maisons à Milwaukee sont inférieurs à ceux de Chicago, en faisant une option accessible pour les acheteurs cherchant un soulagement sans une relocalisation complète.
La connexion avec la Floride révèle un mouvement à longue distance le long du corridor de Milwaukee. Les acheteurs de Chicago qui recherchent un climat chaud et des taxes plus basses choisissent Cape Coral–Fort Myers et North Port–Sarasota à des taux suffisamment élevés pour faire de Chicago l'origine hors État principale pour les deux métros. Ce double schéma — un proche, un lointain — rend l'exode de Chicago plus varié que celui des autres villes de cette liste, où les acheteurs ont tendance à converger vers une destination dominante unique.
Le flux net de sortie de Chicago de 13 218 est également notablement plus petit que celui de Seattle de 19 154, confirmant que le rythme de départ de Chicago, bien que significatif, est matériellement plus bas que celui des hubs côtiers à coûts élevés mentionnés ci-dessus.
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Sacramento, Californie, a reçu un afflux net de 4 268 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le plus grand chiffre parmi tous les métros gagnant des résidents. L'origine principale pour ceux qui arrivent est San Francisco, Californie. L'origine hors État principale est Seattle, Washington, indiquant que Sacramento attire de multiples marchés pacifiques à coûts élevés, pas seulement de la région de la Baie.
L'attrait de Sacramento est simple : elle est proche de l'un des marchés de logement les plus chers du pays et coûte beaucoup moins cher pour s'y installer. Pour un acheteur de la région de la Baie qui doit rester dans les réseaux d'emploi de Californie — ou qui préfère simplement ne pas quitter l'État — Sacramento est la sortie la plus accessible de ces prix élevés. Le trajet entre San Francisco et Sacramento dure environ 90 minutes dans des conditions normales, et plusieurs grands employeurs ont maintenu des arrangements hybrides qui rendent le trajet gérable sur un emploi du temps réduit.
La connexion avec Seattle ajoute une dimension que la région de la Baie ne peut expliquer à elle seule. Les acheteurs hors État de Seattle arrivent à Sacramento en assez grand nombre pour en faire l'origine non californienne principale. Pour les acheteurs de Seattle, Sacramento offre un climat chaud, des prix réduits et un style de vie californien à un coût d'entrée plus bas que les marchés de la région de la Baie qu'ils ont pu considérer.
Le climat de Sacramento est un facteur secondaire que la source identifie dans de nombreux métros de destination principaux. Un climat chaud et ensoleillé est une caractéristique commune de la plupart des villes recevant les plus grands afflux nets. Sacramento correspond à ce profil. Les températures estivales y sont considérablement plus élevées que celles de San Francisco, et le climat sec attire les acheteurs du Nord-Ouest Pacifique perpétuellement couvert.
Le contexte plus large est que Sacramento est apparu sur les listes d'afflux de manière constante pendant plusieurs années, reflétant une caractéristique structurelle de la géographie du logement en Californie : la région de la Baie génère des départs, et Sacramento est l'endroit le plus proche pour ces déménageurs. Avec un afflux net de 4 268, Sacramento n'est pas seulement une alternative pratique. C'est la destination de relocalisation la plus recherchée du pays au quatrième trimestre de 2025.
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Las Vegas a attiré un afflux net de 4 160 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le deuxième chiffre le plus élevé parmi toutes les métropoles de destination. Los Angeles est à la fois l'origine principale et la principale source hors de l'État pour Las Vegas, faisant du corridor migratoire entre le grand Los Angeles et Las Vegas l'un des plus directs et des plus fréquentés du pays.
L'écart de prix entre les deux marchés ancre le mouvement. La maison typique à Las Vegas se vend 435 000 $. La maison typique à Los Angeles coûte le double. Pour un acheteur qui ne peut même pas se permettre les options de propriété les plus modestes à Los Angeles, Las Vegas offre un accès à la propriété d'entrée de gamme à un coût nécessitant un acompte nettement inférieur et une obligation mensuelle considérablement plus petite.
Las Vegas offre également l'environnement fiscal du Nevada, qui inclut l'absence d'impôt sur le revenu de l'État. C'est une différence importante pour les acheteurs qui déménagent de Californie, où le taux d'imposition sur le revenu est parmi les plus élevés du pays. Pour les acheteurs qui travaillent à distance, les économies à elles seules peuvent s'élever à des dizaines de milliers de dollars par an, subventionnant effectivement le coût du déménagement.
L'infrastructure de la métropole pour l'immigration est bien établie. Las Vegas a reçu un nombre important de Californiens transplantés depuis plus d'une décennie, et les services, quartiers et réseaux communautaires qui soutiennent les nouveaux arrivants sont matures. Les acheteurs qui déménagent de Los Angeles trouvent une ville qui a absorbé un grand nombre de personnes de leur même origine, réduisant certains des obstacles à la relocalisation.
L'afflux net de 4 160 de Las Vegas le place à 108 chercheurs de Sacramento, la destination la mieux classée. Les deux villes ont rivalisé pour cette position au cours des trimestres précédents. Toutes deux attirent principalement des marchés pacifiques à haut coût, et toutes deux offrent une proposition de valeur fondamentale identique : plus de logements pour moins d'argent dans un endroit chaud et accessible.
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Cape Coral–Fort Myers a attiré un afflux net de 4 098 chercheurs de maison au quatrième trimestre de 2025, le troisième chiffre le plus élevé parmi toutes les métropoles de destination. Chicago est à la fois l'origine principale et la principale source hors de l'État pour la métropole, distinguant Cape Coral–Fort Myers de la plupart des autres destinations principales, qui attirent principalement des marchés de la côte Ouest ou du Nord-Est.
La connexion avec le Midwest donne à Cape Coral–Fort Myers un profil d'acheteur distinct. Alors que Sacramento et Las Vegas rivalisent pour les transplantations californiennes et que Miami reçoit des arrivées de New York, Cape Coral–Fort Myers absorbe des acheteurs de Chicago et, par extension, du corridor plus large du Midwest qui alimente Chicago. Pour un acheteur fatigué des hivers froids et à la recherche d'un climat chaud, la côte du golfe de Floride offre une alternative géographique directe.
Cape Coral–Fort Myers est situé sur la côte du golfe sud-ouest de la Floride, connue pour son accès à l'eau, sa pêche et son mode de vie en plein air. L'accessibilité relative de la région en Floride - les valeurs des maisons y sont inférieures à celles de Miami - la rend viable pour les acheteurs des marchés du Midwest où les coûts du logement sont modérés et le pouvoir d'achat est quelque peu limité par rapport à la Californie côtière ou à New York.
Le moment du quatrième trimestre de ces données est important. Le Q4 s'étend d'octobre à décembre, une période où les acheteurs du Midwest et du Nord sont plus conscients des conditions hivernales. Les recherches de Chicago pour des propriétés à Cape Coral–Fort Myers durant l'automne et le début de l'hiver reflètent des acheteurs motivés par le climat ainsi que par le coût.
La côte du golfe de Floride a connu une croissance rapide ces dernières années, et le métro Cape Coral–Fort Myers est l'une des zones qui a absorbé le plus de nouveaux résidents. Avec un afflux net de 4 098, il se classe troisième au niveau national et démontre que l'attrait de la Floride va bien au-delà des marchés de renom de Miami ou des corridors de parcs à thème d'Orlando. Les acheteurs du Midwest arrivant en plus grand nombre choisissent ce tronçon de la côte du golfe plutôt que tout autre marché de Floride.
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North Port–Sarasota a compté un afflux net de 4 008 chercheurs de maisons au quatrième trimestre 2025, le classant quatrième parmi toutes les métros de destination. Chicago est à la fois la principale origine globale et la principale source hors de l'État. Le schéma est identique à celui du voisin Cape Coral–Fort Myers au sud.
Les deux métros adjacents de la côte du golfe de Floride — Cape Coral–Fort Myers au troisième rang et North Port–Sarasota au quatrième — proviennent de la même source principale et partagent un attrait largement similaire. Les deux offrent un temps chaud, un accès à la côte du golfe et des prix des maisons inférieurs à ceux des marchés les plus en vue de la Floride. L'écart de 90 chercheurs entre eux (4 098 contre 4 008) indique que les acheteurs de Chicago sont presque également susceptibles de cibler l'un ou l'autre métro, avec une légère préférence pour Cape Coral–Fort Myers.
North Port–Sarasota comprend la région de Sarasota, qui a un caractère différent de l'extrémité de Cape Coral de la côte du golfe. Sarasota possède des institutions culturelles, un centre-ville et une scène artistique et gastronomique établie depuis plus longtemps qui attire une tranche différente de la population d'acheteurs. Les acheteurs cherchant un rythme communautaire de plage plus lent se tournent vers Cape Coral. Ceux qui veulent plus d'équipements urbains en plus du climat de la côte du golfe ciblent souvent Sarasota. Les deux finissent dans le top cinq du même trimestre.
Le fait que deux zones métropolitaines distinctes de la côte du golfe de Floride occupent les troisième et quatrième positions sur la liste nationale des entrées reflète à quel point la Floride continue de générer de la demande. Même si la migration vers plusieurs marchés de Floride a ralenti depuis le pic de la pandémie, l'entrée nette de l'État était de 34 381 au quatrième trimestre de 2025. Ce chiffre est environ le double de l'entrée de la Caroline du Sud, le deuxième État le plus populaire. La force de ces marchés de la côte du golfe constitue une partie importante de ce qui maintient le chiffre global de la Floride aussi élevé.
L'entrée nette de 4 008 de North Port-Sarasota la place dans une fourchette étroite des trois zones métropolitaines au-dessus d'elle, confirmant que la concurrence pour le statut de destination de premier plan est serrée en haut de la liste.
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Miami a généré une entrée nette de 3 878 chercheurs de maisons au quatrième trimestre de 2025, la cinquième parmi les métropoles de destination. New York est à la fois l'origine principale et la source hors État la plus importante, offrant à Miami un profil d'acheteur différent de toutes les autres villes du top cinq. L'origine principale de Miami est la côte Est, non pas le Midwest ou l'Ouest.
Le corridor New York-Miami reflète les conditions qui en ont fait l'une des routes de migration les plus importantes du pays ces dernières années. Les acheteurs de New York à la recherche de climat chaud, d'une structure fiscale différente et d'un soulagement face aux coûts de l'un des marchés de l'immobilier les plus chers du monde ciblent de plus en plus Miami. Le style de vie en bord de mer de la ville, sa culture internationale et l'absence d'impôt sur le revenu en Floride en font l'une des alternatives les plus attrayantes pour les New-Yorkais à hauts revenus qui peuvent choisir où vivre.
La présence de Miami dans le top cinq des destinations est notable étant donné son propre niveau de prix élevé. Miami n'est pas bon marché. C'est l'une des villes les plus chères de Floride. Son inclusion dans une liste autrement dominée par des marchés abordables illustre que les acheteurs font des jugements comparatifs, non pas absolus. Pour un acheteur dépensant 2 millions de dollars ou plus pour un appartement à Manhattan, Miami représente une proposition de valeur même si elle est chère selon les normes nationales.
L'entrée nette de 3 878 fait de Miami le chiffre le plus bas parmi les cinq principales destinations, avec North Port-Sarasota affichant 4 008 et Sacramento en tête avec 4 268. L'écart est étroit, et l'apparition constante de Miami près du sommet des listes d'entrées reflète une demande durable du Nord-Est.
Le rôle de New York en tant qu'origine principale relie également cette entrée directement aux données de sortie. La sortie nette de New York de 23 080 est la deuxième plus importante du pays, et certains de ces acheteurs partants s'installent à Miami. Les deux villes se trouvent aux extrémités opposées de l'un des corridors de migration les plus actifs du pays.
