Pour les acheteurs immobiliers qui attendent leur moment pour se lancer, des taux plus élevés rendent plus difficile de sortir de la réserve.
Liu Guanguan/China News Service/VCG via Getty Images
Le rêve de taux hypothécaires considérablement plus bas en 2025 ne semble être qu'un rêve.
Malgré les espoirs répandus et les prévisions initiales selon lesquelles les taux fixes moyens sur 30 ans reviendraient sur Terre et se rapprocheraient de la barre des 5 %, les experts de l'industrie disent maintenant qu'il est plus probable que les taux restent obstinément proches de la fourchette des 6 % en milieu de l'année et jusqu'en 2026.
La dernière lecture de l'inflation de base est passée à 2,7 % en juin contre 2,4 % en mai, ce qui contribue à renforcer la réalité que le marché immobilier est coincé dans un environnement de taux plus élevé pour plus longtemps. Les prix à la consommation ont augmenté en juin alors que les tarifs de l'administration Trump et les guerres commerciales imprévisibles ont traversé l'économie américaine.
Rejoignez plus de 500 000 lecteurs qui commencent leur journée avec Quartz.
En vous abonnant, vous acceptez nos Conditions d'utilisation et notre Politique de confidentialité.
Ajoutez à cela l'incertitude géopolitique et une demande d'acheteurs de maisons inégale, et c'est une recette pour moins de ventes de maisons que ce que nous voyons habituellement lors de la saison de vente estivale.
Pour les acheteurs qui attendaient leur moment pour se lancer, des taux plus élevés rendent cela d'autant plus difficile de sortir de la ligne de touche, même si les prix des maisons se modèrent dans de nombreuses régions du pays.
L'Association des Banquiers Hypothécaires (MBA) Prévisions de juin prévoit que le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans se terminera à environ 6,7 % en 2025 et tombera progressivement à 6,4 % d'ici la fin de 2026. Cela contraste fortement avec les données précédentes de la réunion annuelle du groupe de l'automne dernier, lorsque cela prévu les taux devraient terminer 2025 à 5,9% et y rester pour les deux années suivantes.
« Compte tenu des récents développements volatils au Moyen-Orient, de l'incertitude persistante concernant les tarifs et des signes de dépenses plus prudentes des ménages et des entreprises, nous avons revu à la baisse nos prévisions pour le reste de 2025 ainsi que révisé nos attentes pour 2026 et 2027 », ont déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef de la MBA, et Joel Kan, économiste en chef adjoint, dans leur dernier commentaire de prévision. « La volatilité élevée des taux d'intérêt a maintenu les écarts plus larges, notamment pour les écarts entre les hypothèques et les obligations du Trésor. »
Pendant ce temps, l'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a également dégradé sa prévision de taux hypothécaire pour 2025, prévoyant que les taux termineront l'année à 6,7 % et baisseront encore à 6 % en 2026.
Si le taux fixe à 30 ans tombe à 6 %, 5,5 millions de ménages supplémentaires — dont 1,6 million de locataires — pourraient se permettre la maison américaine médiane, selon les recherches de la NAR. De plus, 10 % (ou 550 000) de ces ménages supplémentaires achèteraient probablement une maison au cours des 12 à 18 prochains mois, selon le groupe de commerce.
D'autres analystes et économistes de l'immobilier affirment que les taux hypothécaires montrent peu de signes de baisse en raison de l'inflation, des tarifs et d'une situation incertaine au niveau de l'emploi.
« La boule de cristal est devenue beaucoup plus floue », a déclaré Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American Financial Corporation. « Il s'agit vraiment d'obtenir plus de clarté sur l'impact des tarifs sur l'inflation et où le marché du travail va dans la seconde moitié de l'année. Mais je ne m'attends pas à ce que les taux hypothécaires baissent beaucoup plus. »
Kushi a déclaré que les doubles mandats de la Fed — la stabilité des prix et le plein emploi — sont quelque peu en concurrence l'un avec l'autre. Le marché du travail est "presque gelé", a-t-elle ajouté, en pointant des données montrant "peu d'embauches, peu de licenciements" avec "certains risques à la baisse".
Alors que les consommateurs attendent avec impatience une baisse des taux de la Réserve fédérale, ces mouvements ne se traduiront pas directement par une baisse des taux hypothécaires (le cas échéant) comme certains pourraient l'espérer.
"Si vous pensez au mois de septembre dernier lorsque la Fed a commencé à baisser les taux, tout le monde pensait que les taux hypothécaires allaient baisser", a déclaré Kara Ng, économiste senior chez Zillow. "Au lieu de cela, ils ont augmenté. Les acheteurs qui ont eu l'occasion d'acheter à ce moment-là et ont décidé d'attendre que les taux hypothécaires baissent se mordent probablement les doigts en ce moment."
Andy Walden, qui dirige la recherche sur le marché immobilier et hypothécaire pour Intercontinental Exchange, a déclaré que les données de la société montrent que les traders prévoient une amélioration de 25 points de base des taux hypothécaires pour le reste de l'année, mais que les taux à 30 ans restent quand même bloqués au-dessus de 6,5 %.
"Si cette dynamique de taux se produit, les vendeurs pourraient devenir tout aussi importants que les acheteurs dans la seconde moitié de 2025, alors qu'ils naviguent entre des annonces plus concurrentielles et des prix en baisse, notamment dans le Sud et l'Ouest", a déclaré Walden.
Immédiatement après la pandémie de COVID-19, les taux hypothécaires ont approché 2 % et le marché a connu une croissance des prix des logements à deux chiffres avec des guerres d'enchères partout, se souvient Kushi.
Des millions de propriétaires ont également précipité le refinancement de leurs prêts existants à des taux plancher, créant ce que les experts ont appelé l'é « effet de verrouillage des taux hypothécaires ». Ce phénomène ne montre que maintenant des signes d'assouplissement.
« Maintenant, nous sommes en quelque sorte de l'autre côté de cela avec une augmentation de l'inventaire actif, ce qui signifie dans certains cas que ces maisons restent simplement sur le marché pendant longtemps, et cela nécessite des baisses de prix », a déclaré Kushi, ajoutant que cela aide les acheteurs hésitants à la recherche de maisons abordables. « C'est en quelque sorte un grand rééquilibrage. »
Ng a reconnu que le marché immobilier est devenu plus favorable aux acheteurs aujourd'hui qu'il ne l'était ces dernières années. Les recherches de Zillow ont révélé que plus d'un quart (26,6%) des maisons sur le marché avaient une réduction de prix en juin — un record pour la saison estivale habituelle de vente de maisons depuis que Zillow a commencé à suivre ces données, a déclaré Ng.
« L'accessibilité reste un défi, mais les acheteurs gagnent en pouvoir de négociation, notamment dans des endroits comme la Floride et le Texas, où la nouvelle construction s'est intensifiée pour répondre à la demande », a-t-elle déclaré.
Aujourd'hui, un ménage doit gagner 106 500 $ pour pouvoir confortablement se permettre le paiement hypothécaire sur une maison typique, selon les recherches de Zillow a trouvé. C'est bien au-dessus du revenu médian de 81 000 $ qu'un ménage américain typique gagne chaque année. Mais en 2020, un ménage gagnant 59 000 $ par an pouvait confortablement se permettre le paiement hypothécaire mensuel sur une maison typique, ce qui était en dessous du revenu médian américain de 66 000 $, selon Zillow.
Tout comme prédire la météo, prévoir les taux hypothécaires est un pari difficile. C'est pourquoi les experts ne recommandent pas aux acheteurs de fonder leur décision d'achat de maison uniquement sur les mouvements de taux.
« L'accessibilité pourrait s'améliorer un peu à la fin de l'année, si les prix et les taux hypothécaires baissent légèrement comme nous l'attendons. Mais bien sûr, ces baisses que nous prévoyons ne sont pas drastiques », a déclaré Ng. « Il n'est pas logique pour un acheteur d'essayer de chronométrer le marché. Il y a tout simplement trop d'incertitudes pour prédire où les prix et surtout les taux iront avec certitude. »
Bien que les actions de la Fed influencent indirectement les mouvements des taux hypothécaires, le véritable moteur du taux fixe sur 30 ans est le rendement du Trésor, en particulier le rendement du Trésor à 10 ans. Lorsque le rendement du Trésor à 10 ans augmente, les taux hypothécaires ont tendance à suivre car les prêteurs fixent le prix de leurs prêts en conséquence pour offrir de la valeur aux investisseurs qui soutiennent les prêts qu'ils proposent aux consommateurs.
« Les taux d'intérêt sont fondamentalement prospectifs, ce qui signifie que les anticipations concernant l'économie future sont déjà intégrées dans les taux actuels », a déclaré Ng.
« Les surprises sont le plus grand moteur des taux, que ce soit un rapport sur l'IPC qui montre que l'inflation est plus élevée ou plus basse que prévu, ou des développements géopolitiques. Cela rend la prévision des mouvements de taux difficile », a déclaré Ng.
