La Fed a de nouveau abaissé les taux d'intérêt, mais ne vous attendez pas à ce que les taux hypothécaires suivent. Voici pourquoi, et les facteurs qui les influencent.
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Quand la Réserve fédérale a baissé les taux d'intérêt cette semaine, certains auraient pu espérer que les taux hypothécaires suivraient. Mais contrairement à la croyance populaire, les taux hypothécaires suivent les mouvements du rendement des bons du Trésor à 10 ans à long terme, plutôt que le taux des fonds fédéraux.
La troisième baisse consécutive de la banque centrale en 2025 a abaissé la fourchette cible pour le taux des fonds fédéraux à 3,5%-3,75 %. La décision de la Fed a été principalement motivée par un marché de l'emploi en difficulté. Mais la Fed a également précisé que d'autres baisses de taux sont en pause, ne prévoyant qu'une baisse d'un quart de point de pourcentage en 2026 alors qu'elle s'efforce de contenir l'inflation et de maximiser l'emploi.
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Selon Mortgage News Daily, le taux moyen national fixe à 30 ans est tombé à 6,3 % mercredi après que la Fed ait abaissé les taux, en baisse par rapport à 6,35 % mardi. Le taux à 30 ans est tombé encore plus jeudi, à 6,26 %. Mais les taux hypothécaires actuels sont en fait en hausse par rapport à 6,13 % fin octobre, malgré une baisse des taux par la Fed également à ce moment-là.
Le président de la Fed, Jerome Powell, a fait face à des mois de critiques et de pressions intenses de la part du président Donald Trump et de ses alliés pour ne pas avoir réduit les coûts d'emprunt de manière plus agressive. Ils soutiennent que des réductions de taux sont nécessaires pour stimuler l'économie.
Mais la guerre commerciale de l'administration Trump et les tarifs douaniers élevés devraient ralentir la croissance économique et maintenir l'inflation élevée, selon une analyse de la Tax Foundation. De plus, les tarifs touchent les consommateurs, s'élevant à une augmentation moyenne d'impôt par ménage de 1 100 $ en 2025 et de 1 400 $ en 2026, selon la Tax Foundation.
Les experts avertissent également que baisser le taux de fonds fédéraux est un dilemme.
"Évidemment, il y a des gens qui souhaitent des taux plus bas, mais pour obtenir des taux plus bas, malheureusement, en ce moment, vous avez besoin de données économiques négatives", a déclaré Colin Robertson, ancien prêteur et fondateur du blog The Truth About Mortgage. "Vous voulez le taux hypothécaire à 5 %, mais voulez-vous ce qui vient avec ? Voulez-vous un chômage plus élevé, des pertes d'emploi, des gens incapables de se faire embaucher ?"
Des taux plus bas pourraient rendre les paiements mensuels plus abordables. Mais l'incertitude économique pourrait rendre les gens hésitants à prendre un engagement financier aussi important s'ils craignent des pertes d'emploi ou un ralentissement économique.
La Fed contrôle les taux d'intérêt à court terme, impactant les taux des cartes de crédit, prêts auto, comptes d'épargne, lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et hypothèques à taux variable (ARMs).
Pendant ce temps, les hypothèques sont des prêts à long terme s'étendant généralement de 15 à 30 ans. Cela signifie que les taux hypothécaires répondent à différents facteurs économiques, tels que le marché de l'emploi, l'inflation et les événements géopolitiques, ainsi que la capacité des prêteurs et la demande des emprunteurs.
Lorsque la Fed se réunit, les décideurs examinent les mêmes données économiques que les marchés analysent depuis des semaines. Il y a rarement une surprise. Et bien que les décisions de la Fed puissent avoir un impact indirect sur les taux hypothécaires, elles ne sont pas le principal moteur comme beaucoup le croient.
Pour les consommateurs essayant de chronométrer leur achat ou refinancement de maison, la clé est de comprendre quels indicateurs économiques influencent le plus les taux.
Robertson a souligné que les données sur l'emploi sont le principal indicateur à surveiller, en pointant le rapport d'emploi de novembre retardé, prévu pour publication la semaine prochaine.
En septembre (dernier mois pour lequel les données du Bureau of Labor Statistics sont disponibles), le taux de chômage aux États-Unis a atteint 4,4 %, avec 7,6 millions d'Américains au chômage, en hausse par rapport à un taux de 4,1 % et 6,9 millions de chômeurs à la même période l'année dernière, montrent les données du BLS.
Des données externes indiquent des chiffres encore plus inquiétants. Jusqu'en novembre, les employeurs ont supprimé plus de 1,17 million d'emplois cette année, en hausse de 54 % par rapport aux 761 358 suppressions d'emplois enregistrées au cours des 11 premiers mois de 2024, selon un rapport de Challenger, Gray & Christmas, une société mondiale de reclassement et de coaching exécutif.
Les suppressions sont au niveau le plus élevé depuis cinq ans depuis la pandémie de COVID-19, lorsque plus de 2,2 millions de pertes d'emplois ont été enregistrées sur la même période, a rapporté la société.
Les taux hypothécaires dépendent également de l'inflation, mesurée par l'indice des prix à la consommation (IPC). Au cours des deux dernières années, l'inflation est restée obstinément supérieure à l'objectif de 2 % de la Fed, contribuant à maintenir les taux hypothécaires élevés.
Bien que cette pression se soit quelque peu modérée, se concentrant sur le marché du travail, les défis d'accessibilité que les consommateurs continuent de rencontrer, des biens quotidiens au coût de la vie.
« Si l'économie ralentit en raison d'un chômage plus élevé, il y a moins d'embauches [...] vous obtenez une économie plus lente, vous pouvez réduire les taux pour stimuler l'économie », a expliqué Robertson.
Powell a indiqué que de nouvelles réductions nécessiteraient des signes avant-coureurs dans les prochaines données économiques, et il a souligné que la politique monétaire fonctionne avec de longs délais, ce qui signifie qu'il peut falloir plusieurs mois pour évaluer pleinement les effets des réductions de taux antérieures.
La Fed a également signalé la prudence concernant les futures réductions, déclarant qu'elle évaluerait soigneusement les données entrantes « en considérant l'étendue et le moment des ajustements supplémentaires à la fourchette cible pour le taux des fonds fédéraux ».
Pour 2026, les prévisions de l'industrie tablent sur des taux hypothécaires fixes à 30 ans restant juste au-dessus de 6 % alors que les prix des maisons continuent de se modérer dans de nombreux marchés immobiliers, offrant à certains acheteurs une fenêtre d'opportunité, selon un nouveau rapport de Redfin.
« Les ventes n'augmenteront que légèrement car l'accessibilité s'améliorera juste assez pour attirer certains acheteurs hésitants », selon Redfin. Cependant, la mise en garde est que de nombreux acheteurs potentiels seront encore exclus du marché ou auront peur d'agir en raison d'une situation professionnelle précaire, « y compris certains Américains qui ont perdu leur emploi — ou craignent de le perdre — alors que l'IA pèse sur la main-d'œuvre des cols blancs », a ajouté Redfin.
Malgré l'absence de baisses spectaculaires des taux à l'horizon, il y a des raisons d'être prudemment optimiste.
« Pourtant, même sans baisses drastiques des coûts d'emprunt, 2026 est une année pour de petites victoires », a déclaré Kara Ng, économiste senior chez Zillow Home Loans. « L'accessibilité doit s'améliorer progressivement car des hausses modestes des valeurs des maisons signifient que les revenus peuvent rattraper, ouvrant un plus large éventail d'acheteurs capables d'acheter une maison. »
Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison (ou refinancer), concentrez-vous sur l'image globale plutôt que d'essayer de synchroniser parfaitement le marché, suggèrent les experts.
« Concentrez-vous moins sur la Fed, plus sur les données économiques », a déclaré Robertson. « Regardez le rendement à 10 ans, au lieu de regarder ce que disent Jerome Powell et la Fed. »
