Les 5 États américains avec les taux de vacance de logement les plus élevés en 2026

Une maison vacante ressemble à une opportunité. Dans un pays où les acheteurs sont souvent en concurrence avec plusieurs offres, où l'inventaire reste bien en dessous des niveaux pré-pandémiques dans des dizaines de zones métropolitaines, et où le prix médian national d'une maison dépasse 322 000 dollars, l'existence de près de 15 millions d'unités de logement vacantes ressemble à une solution toute faite à la crise d'accessibilité. La réalité est beaucoup moins simple. Le Bureau du recensement classe une maison comme vacante si ce n'est pas la résidence principale de quelqu'un, et cette définition englobe une large gamme de propriétés qui n'ont rien à voir avec une maison vide attendant un acheteur. Les maisons de vacances occupées uniquement pendant la saison de ski ou les mois d'été, les cabanes utilisées pour la chasse et la pêche quelques semaines par an, les condos en copropriété, les propriétés louées mais pas encore emménagées, et les maisons vendues mais en attente de leurs nouveaux propriétaires comptent toutes comme vacantes. Le chiffre vous indique combien de maisons ne sont pas occupées à plein temps. Il ne vous dit pas combien sont disponibles à l'achat ou à la location.

La distinction est importante car des taux de vacance élevés ne signalent pas toujours des marchés immobiliers faibles. Dans les États avec de grandes concentrations de propriétés de vacances et de résidences secondaires, le chiffre de vacance est gonflé par le logement saisonnier qui reste vide la plupart de l'année sans ajouter quoi que ce soit à l'offre de maisons à l'année. Dans d'autres États, les vacants sont causés par quelque chose de totalement différent : perte de population, restructuration économique, et maisons qui restent vides non pas parce qu'elles sont en demande pour les escapades mais parce que personne ne s'installe pour remplacer les gens qui sont partis. Le taux de vacance national de 10,43 % est en baisse, chutant de 0,36 point de pourcentage entre 2022 et 2023 alors que la hausse des taux hypothécaires a découragé les propriétaires de déménager et a resserré encore plus l'inventaire.

LendingTree a analysé les données de l'enquête communautaire américaine 2023 du Bureau du recensement des États-Unis pour classer les 50 États et le District de Columbia selon leurs taux de vacance globale du logement. L'étude a révélé que les 10 États avec les taux de vacance les plus bas ont des valeurs médianes de maison moyennes de 408 382 dollars, tandis que les 10 avec les taux les plus élevés en moyenne seulement 247 850 dollars, un écart de plus de 160 000 dollars qui reflète la relation fondamentale entre la demande, la rareté et le prix. Les États où les gens veulent vivre et où le logement est difficile à trouver ont des taux de vacance plus bas et des valeurs plus élevées. Les États avec des populations plus petites, des terres plus rurales et des inventaires de logements saisonniers plus importants ont tendance à se situer à l'autre extrémité de l'échelle, bien que des exceptions notables, telles que la Floride et l'Alaska, combinent des taux de vacance élevés avec des valeurs de maison supérieures à la médiane nationale. Matt Schulz, analyste en chef de la finance aux consommateurs de LendingTree, a souligné que les États peu peuplés avec moins de grands centres urbains ont tendance à avoir plus de terres sur lesquelles construire, ce qui peut conduire à une surabondance et ensuite à plus de vacants.

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Le Maine a été en tête de la nation en matière de vacance du logement pendant 13 des 14 dernières années, et les données de 2023 confirment que cette tendance se poursuit. Le taux de vacance global de l'État de 21,09 % signifie que plus d'une habitation sur cinq parmi ses 746 552 unités de logement est inoccupée, un chiffre qui se traduit par 157 467 maisons vacantes et un taux plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale. La valeur médiane d'une maison est de 266 400 dollars, en dessous de la médiane nationale de 322 180 dollars, et le taux de vacance a chuté de 0,70 point de pourcentage par rapport à 2022, l'un des plus grands déclins d'une année à l'autre dans le pays. Aucun de ces chiffres, pris isolément, ne suggérerait un État en proie à une crise du logement. Mais le Maine en connaît une, et le taux de vacance est central pour comprendre pourquoi.

Les propriétés de vacances saisonnières représentent 19 % du parc total de logements du Maine, la plus forte concentration de maisons de vacances par habitant dans le pays. Bangor Daily News report d'après les données de LendingTree, une fois ces propriétés saisonnières retirées du décompte, seuls environ 2 % des maisons du Maine sont vacantes pour une autre raison, un chiffre qui rend le marché réel à l'année « exceptionnellement tendu dans la plupart des endroits ». Un marché de l'habitation sain maintient généralement un taux de vacance d'environ 5 % parmi les maisons disponibles pour offrir aux acheteurs et aux locataires suffisamment d'options pour faire des choix éclairés sans créer de rareté artificielle. Le Maine est bien en dessous de ce seuil pour le logement non saisonnier, ce qui signifie que l'État qui semble avoir le plus de maisons vides dans le pays a en fait parmi les moins disponibles pour les personnes qui souhaitent y vivre à plein temps.

La pandémie a accéléré le problème. Les télétravailleurs de Boston, New York et d'autres régions métropolitaines coûteuses ont découvert qu'ils pouvaient s'installer dans les communautés côtières et intérieures du Maine tout en conservant leurs salaires de ville, et cet afflux de pouvoir d'achat a fait grimper les prix de manière spectaculaire dans des villes qui avaient auparavant été abordables pour les travailleurs locaux. Les communautés à distance de conduite de Portland, telles que Yarmouth, Falmouth et Cape Elizabeth, ont vu les prix médians des maisons augmenter de 18 % par an ces dernières années, bien au-dessus du rythme national. MaineHousing, l'autorité financière du logement de l'État, a répondu avec des taux hypothécaires inférieurs au marché grâce à son programme de prêt initial, et le pipeline de logements abordables de l'État produit des unités bien au-dessus des moyennes historiques. Mais le déficit sous-jacent créé par des décennies de sous-construction, combiné à la conversion permanente de maisons saisonnières en résidences principales par les transplants de l'ère pandémique, a laissé le Maine avec un écart structurel entre l'offre et la demande que le taux de vacance seul ne parvient pas à masquer complètement.

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Le taux de vacance de 20,06 % du Vermont se classe au deuxième rang à l'échelle nationale, avec 67 606 des 337 072 unités de logement de l'État classées comme inoccupées. La valeur médiane d'une maison est de 290 500 $, et le taux de vacance a diminué de 0,62 point de pourcentage depuis 2022. Comme le Maine, le chiffre de vacance principal du Vermont est dominé par les propriétés saisonnières et récréatives. L'évaluation des besoins en logement de l'État pour 2025-2029 a révélé que plus de 51 000 maisons, soit environ 15 % du parc immobilier total, sont classées comme des maisons saisonnières, à usage occasionnel ou de vacances, ce qui place le Vermont au deuxième rang national pour le taux de maisons saisonnières derrière le Maine. Ces trois États de la Nouvelle-Angleterre (Maine, Vermont et New Hampshire) occupent les trois premières places pour la concentration du logement saisonnier depuis que le Bureau du recensement a commencé à suivre la catégorie en 1940.

La tendance saisonnière est encore plus spectaculaire lorsqu'elle est considérée comme une part des maisons vacantes plutôt que du parc total de logements. L'analyse de MortgagePoint des dernières données de LendingTree a révélé que 75,8 % des maisons vacantes du Vermont sont des propriétés saisonnières ou récréatives, la part la plus élevée de tous les États du pays. Cela signifie qu'environ une maison sur sept dans tout l'État reste vide pendant l'intersaison, concentrée dans les communautés montagnardes, telles que Stowe, Killington et la région du lac Champlain, où les acheteurs de l'extérieur les utilisent comme refuges pour la saison de ski ou pour l'été. Ces propriétés sont bien entretenues et souvent de grande valeur, mais elles ne contribuent en rien à l'offre de logements à l'année dont ont besoin les résidents permanents du Vermont. Le taux de vacance locative de l'État de 3,7 % en 2024 reflète à quel point le marché non saisonnier est en réalité tendu, les locataires se disputant un pool limité d'unités à plein temps dans un État où la construction neuve a historiquement été lente et les exigences de permis peuvent être difficiles.

Le déficit de logement du Vermont est aggravé par une population vieillissante et un parc de logements vieillissant. L'État a la troisième population la plus âgée du pays, et les résidents âgés qui restent sur place ont gardé de nombreuses maisons hors du marché de la vente pour les acheteurs potentiels plus jeunes. On estime que 58 % du parc immobilier du Vermont a été construit avant 1978, année où la peinture au plomb a été interdite pour un usage résidentiel, créant des défis d'entretien et de santé qui ajoutent au coût de l'occupation des unités plus anciennes. L'évaluation des besoins en logement de l'État prévoit que le Vermont aura besoin de 27 000 à 41 000 nouvelles unités de logement d'ici 2030 pour normaliser les taux de vacance, accueillir de nouveaux ménages et remplacer les maisons perdues en raison de la détérioration et de la conversion. Atteindre cet objectif nécessiterait un rythme de construction bien supérieur à celui que l'État a historiquement réalisé, et l'écart entre ce qui est nécessaire et ce qui est construit est la caractéristique déterminante de la crise du logement du Vermont, que le taux de vacance de 20 % rend invisible pour quiconque ne regarde pas au-delà des maisons saisonnières.

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L'Alaska se classe troisième avec un taux de vacance de 18,24 %, représentant 59 745 maisons vacantes sur un parc total de 327 610 logements. La valeur médiane des maisons de 333 300 $ est supérieure à la médiane nationale, plaçant l'Alaska aux côtés de la Floride et du New Hampshire comme des États à haute vacance qui ne correspondent pas au schéma des valeurs basses de maisons et de la faible demande qui accompagnent généralement des chiffres élevés de vacance. Le taux de vacance de l'Alaska a chuté de 0,71 point de pourcentage depuis 2022, l'un des déclins les plus prononcés du pays, et l'État a vu son taux global baisser de 7,4 points de pourcentage depuis le pic de la crise financière en 2009, la troisième plus grande amélioration de tous les États derrière la Floride et l'Arizona.

Les moteurs du taux de vacance de l'Alaska sont une combinaison de loisirs saisonniers et d'éloignement géographique qui n'a pas de parallèle dans le Lower 48. Les cabanes de pêche, les pavillons de chasse et les logements pour travailleurs saisonniers dans les communautés rurales et côtières représentent une part importante de l'inventaire vacant, et le climat extrême de l'État signifie que de nombreuses propriétés dans les zones reculées sont tout simplement inhabitables pendant des parties de l'année. Le marché immobilier de l'Alaska fonctionne dans des conditions qui diffèrent fondamentalement des États contigus. Un terrain constructible limité, un climat extrême qui raccourcit la saison de construction, des coûts de transport élevés pour les matériaux de construction et une population répartie sur de vastes distances créent un marché où l'offre est en permanence restreinte et le coût d'ajouter de nouvelles unités est significativement plus élevé que dans la plupart des autres États.

L'Alaska Housing Finance Corporation a rapporté que le coût de la propriété dans l'État a augmenté de 52% entre 2018 et 2024, tandis que les coûts de location ont augmenté de 24% sur la même période, confirmant que la pénurie de logements est réelle malgré le chiffre élevé de vacance. La National Low Income Housing Coalition calcule qu'un travailleur à temps plein en Alaska doit gagner 29,73 $ de l'heure pour se permettre un logement locatif de deux chambres à un loyer du marché équitable sans dépenser plus de 30 % du revenu pour le logement, un seuil qui dépasse ce que beaucoup de travailleurs dans les industries du tourisme, de la pêche et des services de l'État gagnent réellement. Anchorage, qui abrite environ 40 % de la population de l'État, fonctionne comme un marché de vendeurs limité en 2026, avec un inventaire modeste, des prix stables en hausse d'environ 5,6 % d'une année sur l'autre, et une demande soutenue des ménages militaires à la base commune Elmendorf-Richardson et des civils relocalisés du Lower 48. Le taux de vacance qui place l'Alaska près du sommet de cette liste reflète la géographie unique de l'État et les schémas de logement saisonniers, et non une abondance de maisons disponibles pour les personnes qui y vivent et y travaillent toute l'année.

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Le taux de vacance de 16,08 % de la Virginie-Occidentale se classe quatrième au niveau national, mais l'histoire derrière le chiffre est fondamentalement différente des trois États qui la précèdent. Le Maine, le Vermont et l'Alaska ont des taux de vacance élevés parce que les propriétés saisonnières et récréatives gonflent le nombre. Les vacances de la Virginie-Occidentale sont causées par la perte de population, le déclin économique, et les maisons qui se détériorent ou sont abandonnées plutôt que pour un usage saisonnier. L'État compte 138 205 unités de logement vacantes sur 859 653 au total, et la valeur médiane des maisons de 155 600 $ est la deuxième plus basse de toute la liste de LendingTree, bien en dessous de la médiane nationale de 322 180 $ et moins de la moitié de la valeur médiane moyenne parmi les 10 États avec les taux de vacance les plus bas.

Le coalition Housing Can't Wait a décrit la situation de l'État comme une crise qui se manifeste différemment dans ses communautés. Dans de nombreuses villes et villages, des dizaines de maisons délabrées sont vacantes ou abandonnées, exerçant une pression à la baisse sur la valeur des propriétés environnantes et mettant à rude épreuve les recettes fiscales locales dont dépendent les municipalités pour financer les écoles, les routes et les services publics. Le taux de vacance a diminué de 0,58 point de pourcentage depuis 2022, une amélioration significative, mais les dynamiques sous-jacentes n'ont pas changé. La Virginie-Occidentale perd de la population depuis des décennies, les jeunes résidents quittant l'État pour des marchés du travail plus solides et des salaires plus élevés, et les maisons qu'ils laissent derrière eux ne sont souvent pas assez attrayantes ou en assez bon état pour attirer de nouveaux acheteurs ou locataires. Le National Low Income Housing Coalition calcule qu'un travailleur à temps plein dans l'État doit gagner 18,94 dollars de l'heure pour pouvoir se permettre un logement locatif de deux chambres au loyer du marché (985 dollars par mois), un chiffre qui est parmi les plus bas du pays mais qui reste hors de portée pour de nombreux Virginie-Occidentaux dans des professions à bas salaire.

Le paradoxe du marché du logement de la Virginie-Occidentale est que l'État a simultanément trop de maisons et pas assez des bonnes. Les propriétés vacantes qui font grimper le taux de l'État sont disproportionnellement plus anciennes, mal entretenues et situées dans des communautés où l'activité économique a diminué. Pendant ce temps, les régions de l'État qui se développent, en particulier la bande orientale à distance de navette de la région métropolitaine de Washington et les villes universitaires ancrées par l'Université de Virginie-Occidentale et l'Université Marshall, font face à un inventaire restreint et des prix en hausse qui ressemblent aux dynamiques d'États plus chers. Le Fahe Network, une organisation régionale du logement, a investi plus de 85 millions de dollars en Virginie-Occidentale entre 2019 et 2023, aidant 1 728 ménages par le biais du développement de logements, de la réparation domiciliaire et du conseil financier, mais l'ampleur du problème de vacance, des dizaines de milliers d'unités détériorées réparties dans les communautés rurales, nécessite une intervention à un niveau qui dépasse ce que les organisations privées et à but non lucratif peuvent accomplir seules.

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Le taux de vacance de 15,19 % de la Floride complète le top cinq, mais l'ampleur de son parc de logements vacants la distingue de tous les autres États de cette liste. Avec 1 531 445 maisons vacantes sur un total de 10 082 356 unités, la Floride compte plus de résidences vides que les quatre autres États à taux de vacance élevé réunis. Le taux de vacance de l'État a chuté de 0,57 point de pourcentage depuis 2022 et a baissé de 8,8 points de pourcentage depuis 2009, la plus forte baisse de tous les États du pays, reflétant la vague massive de demande qui a transformé le marché immobilier de la Floride au cours des 15 dernières années. La valeur médiane des maisons de 325 000 dollars est au-dessus de la médiane nationale, l'un des trois États à vacance élevée (avec l'Alaska et le New Hampshire) où une forte demande coexiste avec une part élevée de maisons inoccupées.

L'explication est simple. Rapport de Realtor.com et StatsAmerica ont constaté qu'environ 741 429 des maisons vacantes de Floride, soit environ la moitié du total, sont classées comme vacant saisonnièrement. Ce sont des propriétés détenues par des snowbirds et des visiteurs saisonniers qui les occupent pendant les mois d'hiver et les laissent vides le reste de l'année. Michael Overway, PDG de la SWFL Regional Coalition to End Homelessness, a déclaré à Gulf Shore Business que les maisons laissées vides pour les personnes qui ne restent que quelques mois par an exercent une pression directe sur les résidents à l'année. Son organisation a relogé des infirmières, des adjoints au shérif et des employés du gouvernement à des taux plus élevés que dans ses 30 ans d'histoire précédente, car le stock saisonnier retire des maisons de la circulation permanente dont les enseignants, les policiers, les travailleurs de la restauration et les employés du secteur des services ont besoin pour louer ou acheter.

Le marché immobilier de la Floride se situe à l'intersection de deux forces concurrentes. La croissance de la population de l'État, motivée par les retraités, les travailleurs à distance et les relocalisations d'entreprises attirés par l'absence d'impôt sur le revenu de l'État, continue de pousser la demande et les prix à la hausse dans ses plus grandes zones métropolitaines. En même temps, le stock de logements saisonniers qui alimente le taux de vacance agit comme un marché parallèle qui sert une population entièrement différente, qui arrive en novembre et part en avril et n'a pas besoin de l'accessibilité à l'année dont dépendent les résidents permanents. Le taux de vacance a diminué régulièrement à mesure que la population de la Floride a augmenté et que l'ère pandémique a converti certaines propriétés saisonnières en résidences principales, mais la scission structurelle entre les marchés saisonniers et à l'année demeure. Pour les résidents permanents de Floride en concurrence avec des acheteurs saisonniers ayant un pouvoir d'achat hors de l'État, les 1,5 million de maisons vacantes de l'État sont en grande partie théoriques. Celles qui comptent, celles disponibles à la location ou à la vente pour quelqu'un qui prévoit d'y vivre 12 mois par an, représentent un marché beaucoup plus restreint et compétitif que le chiffre officiel ne le suggère.