États des États-Unis où les propriétaires réalisent des profits — et où ils sont le plus en difficulté.

Posséder une maison est l'un des moyens les plus fiables pour les Américains de se constituer une sécurité financière, mais cette richesse s'accumule à des rythmes très différents selon l'endroit où se trouve la maison. Un propriétaire peut avoir remboursé plus de la moitié de la valeur de sa propriété tandis qu'un voisin dans un autre État porte beaucoup plus de dettes que la maison pourrait rapporter si elle était vendue aujourd'hui. Ces deux conditions — riche en fonds propres et sérieusement sous l'eau — se situent aux extrémités opposées du spectre qui définit ce que la propriété immobilière apporte réellement au bilan d'une famille, et la distance entre les meilleurs et les pires performeurs du pays est bien plus large que ce que la plupart des acheteurs envisagent avant de signer un prêt hypothécaire.

Les marchés où le capital s'accumule le plus rapidement ne sont pas toujours ceux avec les maisons les plus chères. Une longue possession, une appréciation stable et un faible effet de levier jouent tous un rôle, tout comme les marchés qui attirent des acheteurs qui restent pendant des décennies. Inversement, les États avec les pires conditions partagent des faiblesses structurelles — exposition aux inondations, valeurs immobilières stagnantes, industries dont la croissance des salaires n'a pas suivi le rythme de l'inflation — qui répriment la demande, limitent les gains de prix et laissent les propriétaires existants détenir des hypothèques dont la valeur dépasse celle des propriétés qui les garantissent. Ces vulnérabilités se développent sur des années et se résolvent rarement rapidement, c'est pourquoi les mêmes États ont tendance à apparaître au bas de ces classements au cours de plusieurs périodes de rapport.

ATTOM est une société de données et d'analytique immobilières qui a analysé plus de 155 millions de propriétés résidentielles américaines pour son rapport sur l'équité immobilière et l'immobilier sous-marin du premier trimestre 2026. Le rapport a calculé les ratios prêt-valeur dans les 50 États pour déterminer la part des maisons hypothéquées qui sont riches en fonds propres, c'est-à-dire que le propriétaire doit au maximum la moitié de la valeur estimée de la propriété, et la part qui est sérieusement sous l'eau, c'est-à-dire que la dette impayée du propriétaire dépasse la valeur marchande de la maison d'au moins 25 pour cent. Les six États ci-dessous représentent les trois performeurs les plus forts et les trois plus faibles sur ces mesures.

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Les propriétaires du Vermont ont plus de fonds propres dans leurs propriétés que ceux de tout autre État, avec 85,7 pour cent des propriétés hypothéquées classées comme riches en fonds propres au premier trimestre 2026, soit plus du double du taux national de 43,3 pour cent. Aucun autre État ne s'en rapproche. La marge séparant le Vermont du deuxième performeur le plus élevé est plus large que la distance entre la deuxième place et la plupart du pays, indiquant des conditions qui placent le Vermont entièrement à part de tout autre marché.

L'offre dans l'État est contrainte et la demande est constante. La petite population de l'État, les terres aménageables restreintes et les réglementations environnementales strictes ont maintenu l'inventaire serré pendant des décennies. Les propriétaires qui achètent ont tendance à rester, et une longue possession se traduit directement par des soldes payés. Un prêt détenu pendant 15 ou 20 ans dans un marché à faible rotation est un prêt où le capital s'accumule presque par défaut, surtout lorsque les valeurs ont augmenté régulièrement sans les inversions brusques qui caractérisent les marchés définis par la surconstruction et la demande spéculative.

Le contexte national en 2026 renforce à quel point la position du Vermont est anormale. Le taux de richesse en fonds propres à l'échelle nationale est passé de 44,6 pour cent au quatrième trimestre 2025 à 43,3 pour cent — son point le plus bas depuis le quatrième trimestre 2021 — tandis que la part sérieusement sous l'eau a augmenté de 3,0 pour cent à 3,2 pour cent. Le Vermont est resté entièrement en dehors de cette tendance baissière. Son profil d'acheteur privilégie la permanence à la mobilité, la durée de possession est longue par rapport à toute comparaison nationale, et la relation entre les soldes moyens des prêts et les valeurs moyennes des maisons dans tout l'État produit des chiffres riches en fonds propres qu'aucun autre marché n'approche. Pour les acheteurs dont la priorité est de construire de la richesse par le biais de l'immobilier, le placement constant du Vermont en tête de cette mesure est un avantage structurel que le revenu seul ne peut expliquer. À l'échelle nationale, la part riche en fonds propres a diminué dans la majorité des États d'un trimestre à l'autre et d'une année à l'autre, ce qui place la position du Vermont — se maintenant bien au-dessus de 80 pour cent — dans un relief plus net contre la détérioration générale affectant la plupart des marchés immobiliers américains.

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Les propriétaires du New Hampshire remboursent leurs hypothèques plus rapidement que ceux de presque tous les autres États, avec 58,1 % des maisons hypothéquées classées comme bénéficiant d'une forte équité au premier trimestre 2026, bien au-dessus du taux national de 43,3 %. Sa position est particulièrement remarquable car le New Hampshire était l'un des six seuls États où la part en forte équité a réellement augmenté d'une année sur l'autre. La part est passée de 54,1 % au premier trimestre 2025. Le gain annuel du New Hampshire est intervenu alors que le taux national a chuté de 44,6 %.

Les conditions derrière la performance en matière d'équité du New Hampshire reflètent la dynamique à travers le nord de la Nouvelle-Angleterre. Le parc de logements est plus ancien et repose sur des décennies de propriété stable, non pas sur une construction spéculative. Le turnover est faible et les acheteurs qui entrent sur le marché ont tendance à conserver leurs biens assez longtemps pour rembourser des portions substantielles de leurs hypothèques avant de vendre. Ce schéma maintient les soldes des prêts bien en deçà des valeurs du marché pour un large éventail de types de propriétés et de niveaux de prix, pas seulement au haut de gamme.

La proximité du New Hampshire avec le Massachusetts et le marché du travail de la grande région de Boston ajoute un moteur spécifique à la performance en matière d'équité de l'État. Les travailleurs qui font la navette vers le sud ou qui travaillent à distance pour des employeurs de la région de Boston ont des revenus ménagers qui dépassent de manière significative ce que les seuls salaires locaux pourraient soutenir, leur permettant de rembourser les hypothèques de manière agressive et de constituer une équité plus rapidement que ne le suggérerait la base salariale propre de l'État. Cet avantage en matière de revenus renforce l'appréciation tout en soutenant un remboursement plus rapide du solde, produisant un taux qui a grimpé d'une année sur l'autre de 54,1 %, alors que la majorité du pays a évolué dans l'autre sens. Le marché du New Hampshire prouve que la proximité de la force économique peut améliorer les conditions d'équité même dans les États où les prix des logements sont modestes, car la force derrière l'accumulation d'équité n'est pas seulement le niveau des prix, mais la marge soutenue entre ce que les propriétaires doivent et ce que leurs propriétés valent réellement au fil du temps.

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Le Montana garde près de six maisons hypothéquées sur dix en territoire de forte équité, avec 57,7 % des propriétés atteignant ce seuil au premier trimestre 2026, le plaçant troisième du pays. Le Montana se trouve dans un groupe de performeurs forts — Rhode Island à 57,2 % et Hawaï à 55,8 % — qui sont restés bien au-dessus du taux national de 43,3 %, même si la plupart des marchés américains se sont affaiblis.

L'équité y est directement liée à la vague de relocalisation qui a commencé en 2020 et a fait grimper les prix à des niveaux que l'État n'avait pas vus depuis une génération entière. Les travailleurs à distance et les retraités des marchés côtiers à coût élevé ont massivement investi dans le Montana, entraînant une appréciation qui a établi un statut de forte équité pour les acheteurs qui ont financé leurs acquisitions avec les produits des ventes en Californie et sur d'autres marchés coûteux. Ces acheteurs sont arrivés avec de gros acomptes, établissant des ratios prêt-valeur bien en deçà de 50 % dès le jour de la clôture.

L'État n'a pas été à l'abri de la modération nationale qui a accompagné la hausse des taux hypothécaires et la diminution des volumes de migration. Des marchés comme Bozeman, Mont., et Missoula ont vu le rythme de l'appréciation ralentir par rapport aux sommets de 2021 et 2022. Mais la base d'équité établie pendant ces années de pointe reste intacte pour la plupart du parc de logements. Les prêts établis à des niveaux de levier conservateurs il y a quatre ou cinq ans ont continué à se rembourser au cours des années suivantes d'amortissement normal, et l'absence de développement spéculatif à grande échelle signifie que l'inventaire n'a pas suffisamment augmenté pour compresser significativement les valeurs. Le taux d'équité du premier trimestre 2026 du Montana établit qu'un parc de propriétés hypothéquées lié au cycle d'appréciation de 2020 à 2022 a tenu bon face à deux ou trois ans de modération. Ces gains étaient réels et durables, pas un artefact statistique d'un pic de prix momentané, et le maintien du Montana dans les cinq premiers rangs nationaux confirme la durabilité des conditions qui se sont formées pendant cette période.

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Plus de propriétaires en Louisiane doivent plus que la valeur de leurs biens que dans tout autre État, avec 11,8 % des propriétés hypothéquées sérieusement sous l'eau au premier trimestre de 2026, en hausse par rapport à 10,5 % l'année précédente. Le taux de l'État est près de quatre fois la moyenne nationale de 3,2 %, et la trajectoire s'aggrave. L'augmentation annuelle de 1,3 point de pourcentage est parmi les plus importantes enregistrées pour un État.

Les causes structurelles du problème d'être sous l'eau en Louisiane sont persistantes et bien documentées. L'exposition aux ouragans et le risque d'inondation imposent des coûts continus — assurance, maintenance, dégâts des tempêtes — qui répriment la volonté de payer la pleine valeur marchande même pour des propriétés bien entretenues. La demande réprimée limite l'appréciation, ce qui empêche les propriétaires de construire un capital à un rythme qui réduirait les ratios prêt-valeur au fil du temps. Les tempêtes répétées endommagent les valeurs d'une manière que les indices de prix standard sous-évaluent, car les propriétés les plus en détresse cessent souvent de se vendre à bout portant. Les primes dans les paroisses sujettes aux inondations ont fortement augmenté ces dernières années alors que les assureurs se sont retirés du marché ou ont considérablement augmenté les tarifs, créant des charges qui érodent davantage la justification financière pour les acheteurs envisageant des propriétés d'entrée de gamme en Louisiane.

Les données au niveau métropolitain montrent à quel point le problème est devenu concentré. Baton Rouge, La., a le taux de richesse en capital le plus bas de toutes les grandes métropoles dans l'analyse ATTOM à 17,4 % et un taux sérieusement sous l'eau de 11,9 %. La Nouvelle-Orléans suit de près avec 19,1 % de richesse en capital et 10,2 % sérieusement sous l'eau. Au niveau du comté, la paroisse de Vernon a la proportion de richesse en capital la plus basse dans tout le jeu de données ATTOM à 6,2 %, suivie par la paroisse Ascension et la paroisse Saint Bernard toutes deux à 7,2 % et la paroisse Iberville à 8,7 %. La concentration géographique des pires données de la Louisiane révèle une structure de marché construite sur des conditions qui bloquent systématiquement la formation de capital, et non une perturbation temporaire que la baisse des taux hypothécaires pourrait à elle seule inverser.

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Les propriétaires du Kentucky portent une dette qui dépasse la valeur de leurs biens au deuxième taux le plus élevé du pays, avec 8,5 % des propriétés hypothéquées sérieusement sous l'eau au premier trimestre de 2026, en hausse par rapport à 7,3 % l'année précédente. L'augmentation annuelle de 1,2 point de pourcentage a poussé l'État bien au-dessus de la moyenne nationale de 3,2 %. Les conditions du capital dans une large partie du marché immobilier du Kentucky se sont mesurées détériorées.

Une vulnérabilité spécifique explique pourquoi le taux d'être sous l'eau de l'État continue d'augmenter. Les valeurs immobilières au Kentucky sont bien en dessous du point médian national, ce qui signifie que même de modestes baisses de prix absolues produisent des changements disproportionnés dans les ratios prêt-valeur. Lorsqu'une propriété valant 150 000 $ perd 20 000 $, la position en capital du propriétaire change de manière spectaculaire d'une manière que la même réduction en dollars ne produirait pas dans un marché où les prix médians dépassent 400 000 $. Cette relation mathématique rend les marchés à faible valeur intrinsèquement plus sensibles aux conditions sous l'eau lorsque les prix se stabilisent ou s'inversent, car le changement en points de pourcentage dans le ratio prêt-valeur est plus grand par rapport à la valeur totale de l'actif.

Le comté de Greenup n'enregistre que 10,6 % de richesse en capital parmi ses propriétés hypothéquées — le cinquième chiffre le plus bas dans le jeu de données ATTOM — illustrant que le problème d'être sérieusement sous l'eau au Kentucky n'est pas confiné à une seule métropole mais est réparti dans des marchés de tailles et de profils économiques différents. Le même corridor sud-central qui produit les pires résultats en Louisiane s'étend dans l'État. Les conditions du travail partagées, l'augmentation des coûts d'assurance et la construction de maisons à faible valeur génèrent des taux sous l'eau bien au-dessus de ce que la moyenne nationale enregistre comme typique pour un marché immobilier américain fonctionnel. La trajectoire de l'État en 2026 pointe vers une pression continue tant que les taux hypothécaires restent élevés et que les segments à faible valeur continuent d'offrir un coussin minimal contre un nouvel adoucissement des prix. L'augmentation année après année des propriétés sérieusement sous l'eau a été la quatrième plus grande enregistrée parmi tous les États, derrière seulement le District de Columbia, le Mississippi et la Louisiane. La concentration de la détérioration au sein de la région sud-centrale est claire du fait que ces quatre États occupent ensemble les premières positions.

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Les propriétaires du Mississippi se sont enfoncés davantage sous l'eau en 2026 au troisième taux le plus élevé du pays, avec 8,0 % des propriétés hypothéquées sérieusement sous l'eau au premier trimestre, contre 6,6 % un an plus tôt. L'augmentation annuelle de 1,4 point de pourcentage est le deuxième plus grand bond enregistré parmi les États à fort taux de sous-immersion, derrière seulement l'augmentation du District de Columbia de 3,8 % à 5,3 %.

Des revenus faibles, des valeurs immobilières faibles et une diversification économique limitée produisent la même dynamique visible dans le Kentucky et la Louisiane : de petites baisses de prix absolues se traduisent par de grands changements de ratio prêt/valeur. Le taux de sous-immersion sérieuse de l'État augmente depuis au moins deux années consécutives, et rien dans le profil structurel du Mississippi ne pointe vers une inversion sans une croissance significative de l'emploi, des gains de population ou une baisse soutenue des coûts de portage.

Jackson, Miss., ancre les pires résultats de l'État au niveau métropolitain. La ville affiche un taux de sous-immersion de 10,4 % et un taux de richesse en capital de seulement 25,6 % parmi les grandes métropoles dans l'analyse d'ATTOM. Les deux chiffres la placent parmi les cinq pires grandes métropoles américaines sur chaque mesure simultanément. Ces chiffres documentent à la fois la faiblesse structurelle du marché immobilier de Jackson et le schéma plus large dans lequel les villes les plus en difficulté du Mississippi tirent les données déjà médiocres de l'État davantage dans la mauvaise direction. Le désinvestissement chronique, la perte de population et les déficits d'infrastructure ont freiné la demande des acheteurs dans la ville pendant des décennies, produisant un marché immobilier où la formation de capital est non seulement lente mais structurellement contrainte de manière à ce que les rapports de données trimestriels peuvent mesurer mais pas résoudre. Le taux de sous-immersion sérieuse dans le Mississippi a augmenté de 1,4 point de pourcentage d'une année sur l'autre, l'une des plus grandes détériorations annuelles dans le jeu de données ATTOM. Sans un changement significatif dans les fondamentaux économiques régissant la demande dans le marché immobilier de l'État, cette trajectoire est peu susceptible de changer de direction à court terme.