Les coûts du logement varient d'une moitié de salaire à à peine un cinquième à travers les États américains.

Le logement est le poste budgétaire le plus important dans la plupart des budgets des ménages, et l'écart entre ce que les propriétaires paient dans les États chers et ce qu'ils paient dans les États abordables est plus large que ce que les gens pensent. Un propriétaire dans un État à coût élevé peut faire face à des paiements mensuels qui dépassent le loyer total d'un ménage comparable dans un État moins cher. Les paiements hypothécaires ne sont qu'une partie de l'équation : les coûts énergétiques des logements aggravent le fardeau, et les deux continuent d'augmenter plus vite que les salaires dans les endroits où les prix sont les plus élevés. Le résultat est une pression qui atteint bien au-delà du bas de la distribution des revenus et affecte les ménages à une large gamme de niveaux de revenu.

Ce qui rend ce fardeau particulièrement difficile à échapper, c'est que les revenus seuls ne le résolvent pas. Les États où les propriétaires dépensent la plus grande part de leurs revenus pour le logement ne sont pas des endroits à faible revenu. Plusieurs se classent parmi les cinq ou dix premiers États pour le revenu médian des ménages dans le pays. Les salaires élevés attirent des prix élevés, et dans les marchés immobiliers les plus chers, ces chiffres ont dépassé même les salaires solides. L'hypothèse selon laquelle gagner plus protège contre les contraintes de logement s'effondre dans les États où à la fois les prix des logements et les coûts énergétiques ont atteint leurs niveaux les plus élevés.

WalletHub a mesuré les paiements hypothécaires et les coûts énergétiques des logements dans les 50 États et a ajusté le chiffre combiné au revenu médian des ménages de chaque État. Le résultat est un classement de combien d'une paie typique de ménage est consacrée à garder un toit au-dessus de sa tête. Les États en haut de la liste consacrent près de la moitié du revenu médian des ménages au logement. Les États en bas dépensent moins d'un cinquième. Les six États examinés ici représentent les deux extrémités de cette gamme.

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Hawaï a à la fois les paiements hypothécaires les plus élevés et les coûts énergétiques les plus élevés des États-Unis, portant son fardeau du logement à 50,02 % du revenu médian et se classant au premier rang. Le propriétaire hawaïen moyen consacre environ la moitié de chaque dollar gagné aux paiements hypothécaires et à l'énergie domestique. Un fardeau à ce niveau laisse une marge inhabituellement mince pour toutes les autres dépenses d'un ménage.

La double source de ce fardeau distingue Hawaï. Hawaï a à la fois les paiements hypothécaires les plus chers du pays et les coûts énergétiques des logements les plus élevés au niveau national. Aucun autre État ne détient les deux records à la fois. Les coûts hypothécaires seuls sont suffisamment sévères pour placer Hawaï en tête de toute comparaison d'accessibilité au logement, mais les dépenses énergétiques — entraînées par la dépendance quasi totale de l'État aux carburants importés — ajoutent une seconde couche qui aggrave la pression chaque mois. Un propriétaire gérant une grande hypothèque fait également face à des factures de services publics qui, dans la plupart des autres États, seraient considérées comme une dépense significative à elles seules.

La position de Hawaï est particulièrement notable car ce n'est pas un État pauvre. Le revenu médian des ménages à Hawaï est de 100 389 dollars par an, plaçant l'État parmi les cinq premiers à l'échelle nationale. Le revenu est réel et substantiel, mais le coût de la propriété à Hawaï le dépasse tellement qu'un salaire de premier ordre ne peut empêcher le logement de consommer la moitié de la paie.

Les propriétaires de l'Iowa, à l'opposé du classement WalletHub, dépensent environ 17 % de leur revenu en logement. L'écart entre les deux États est d'environ 33 points de pourcentage. Un propriétaire hawaïen gagnant le même salaire qu'un homologue de l'Iowa dépenserait encore environ trois fois plus de ces revenus en logement, simplement en raison de la géographie.

Les locataires hawaïens font face à une position encore plus raide. Du côté des locataires du classement WalletHub, Hawaii occupe également la première place, ces coûts représentant 62,52 % du revenu médian des ménages. Que ce soit en tant que propriétaire ou locataire, les Hawaïens ont le ratio coût du logement/revenu le plus élevé du pays de loin.

L'isolement géographique façonne chaque partie du marché immobilier d'Hawaii. Les matériaux de construction doivent être expédiés, augmentant les coûts de construction et maintenant l'offre limitée. L'énergie ne peut pas être importée à bon marché. La terre est rare sur chaque île. Chacune de ces conditions renforce les autres et ensemble, elles produisent un marché immobilier où les coûts à tous les niveaux — prix d'achat, hypothèque mensuelle et facture de services publics — sont plus élevés que n'importe où ailleurs aux États-Unis.

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La Californie se classe deuxième, les propriétaires payant 43 % du revenu médian pour le logement en raison de paiements hypothécaires qui ne sont surpassés que par ceux d'Hawaii. Le revenu médian des ménages en Californie est de 99 122 $ par an, le cinquième plus élevé du pays, et ce n'est toujours pas suffisant pour compenser ce que les propriétaires paient.

Les propriétaires de l'État supportent les deuxièmes paiements hypothécaires les plus élevés du pays, juste derrière Hawaii. Cette position reflète des décennies d'offre contrainte dans les marchés côtiers les plus peuplés de l'État. La construction a constamment pris du retard par rapport à la croissance démographique et à la création d'emplois dans la région de la baie de San Francisco, Los Angeles et San Diego. Le résultat est un fardeau hypothécaire qui, pour de nombreux propriétaires californiens, est plus important en dollars absolus que le coût total mensuel de la propriété dans la plupart des autres États.

Les coûts énergétiques ajoutent à la pression. Les propriétaires californiens font face aux sixièmes coûts énergétiques résidentiels les plus élevés du pays. Les tarifs d'électricité de l'État se classent parmi les plus élevés du pays, résultat de son infrastructure électrique complexe, de ses mandats en matière d'énergie renouvelable et des dépenses liées à la prévention des incendies de forêt et au renforcement du réseau. Pour un propriétaire déjà en charge d'une grande hypothèque, une facture de services publics importante n'est pas un inconvénient mineur : c'est un ajout significatif à un budget déjà serré.

Le fardeau place la Californie bien au-dessus du schéma observé dans d'autres États à revenu élevé. De nombreux États avec des revenus comparables ou inférieurs maintiennent le logement en dessous de 25 % des revenus médians. L'association de prix élevés et de coûts élevés en Californie signifie que les ménages gagnant bien au-dessus de la médiane nationale dépensent encore une part disproportionnée de leur argent en logement. Cette dynamique explique pourquoi l'État enregistre constamment parmi les taux les plus élevés de migration vers des endroits à moindre coût — Nevada, Arizona et Texas — où l'accession à la propriété est beaucoup plus accessible.

Les locataires de Californie se trouvent dans une situation quelque peu différente. Dans le classement des locataires, la Californie tombe au huitième rang du pays, ces coûts représentant 39,84 % du revenu médian des ménages. Cela reste une lourde charge, mais elle est nettement inférieure à la part de la propriété, en partie parce que les prix des maisons en Californie ont augmenté plus rapidement que les loyers ces dernières années, élargissant l'écart entre la possession et la location plus que dans la plupart des États.

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Le Massachusetts se classe troisième en termes de charge de logement avec 33,67 % du revenu médian, malgré le fait qu'il ait les revenus des ménages les plus élevés de tous les États en tête de cette liste. Le pourcentage est sensiblement inférieur à celui d'Hawaï et de la Californie, mais l'importance de la position du Massachusetts concerne moins la hauteur du chiffre que la raison pour laquelle les gains seuls ne peuvent le réduire.

L'État a le revenu médian des ménages le plus élevé des trois États en tête de cette liste, à 103 960 $ par an. Il gagne plus par ménage qu'Hawaï ou la Californie. Pourtant, il se classe troisième dans le pays pour la part de ce revenu consacrée au logement. La raison en est que les coûts dans le Massachusetts sont suffisamment élevés pour absorber les avantages des revenus élevés.

Les coûts de l'énergie domestique sont un facteur majeur. Le Massachusetts a les deuxièmes coûts énergétiques les plus élevés aux États-Unis. Chauffer une maison pendant un hiver en Nouvelle-Angleterre est coûteux, quelle que soit la taille de la maison, et les prix de l'énergie dans la région sont restés élevés. Un propriétaire dans le Massachusetts fait face à des factures de services publics qui, à elles seules, compteraient comme des coûts de propriété supérieurs à la moyenne dans la plupart des États du Midwest ou du Sud.

Les coûts hypothécaires aggravent la pression. Le Massachusetts a les troisièmes coûts hypothécaires les plus élevés du pays. La région métropolitaine de Boston est l'un des marchés immobiliers les plus chers de la côte Est, avec des prix immobiliers qui ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie alors que les secteurs de la technologie et des sciences de la vie de la région attiraient des travailleurs bien rémunérés. La demande à Boston a maintenu les prix élevés et a poussé les acheteurs plus loin des centres-villes pour trouver quelque chose d'abordable, ajoutant des coûts de distance en plus des coûts de logement.

Le signal plus large de la position du Massachusetts est que le revenu et l'accessibilité ne bougent pas ensemble. Un ménage gagnant 103 960 $ dans le Massachusetts n'est pas sur un marché confortable : il se trouve dans l'un des plus coûteux du pays, compensé seulement en partie par des salaires qui se trouvent être élevés pour des raisons déconnectées des prix immobiliers. Cela signifie que même un ménage au niveau de revenu médian se sépare d'un dollar sur trois gagné avant de couvrir toute autre dépense au-delà du logement et de l'énergie.

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L'Iowa termine avec la plus petite dépense de propriété de tous les États, avec des valeurs domiciliaires bien en dessous du chiffre national qui maintiennent la part à seulement 17,26 % du revenu médian. Aucun État dans le classement WalletHub ne s'approche de ce chiffre. Les conditions derrière cela sont enracinées dans un marché immobilier où les prix sont restés bien en dessous de la norme nationale.

La valeur médiane d'une maison dans l'Iowa est de 227 300 $, selon les données de l'enquête communautaire américaine de 2024. La médiane nationale est de 360 600 $. La médiane de l'Iowa est à peu près trois cinquièmes de ce chiffre national. Un écart de cette taille supprime directement les paiements hypothécaires et maintient les coûts de propriété mensuels bas dans tout l'État. Un propriétaire dans l'Iowa avec une hypothèque paie une médiane de 1 538 $ par mois en coûts totaux de propriétaire. Un propriétaire sans hypothèque paie une médiane de seulement 615 $ par mois.

Le revenu médian des ménages dans l'Iowa est de 75 501 $ par an. C'est un chiffre de revenu moyen solide — ni exceptionnellement élevé ni bas — et il est confortablement au-dessus de ce que les propriétaires de l'Iowa paient pour le logement. Ce ratio est le produit d'un alignement entre le revenu et les coûts de propriété qui sont vraiment bas.

Le taux de charge confirme le tableau. Seuls 17,3 % des propriétaires de l'Iowa dépensent 30 % ou plus de leur revenu pour le logement, un seuil que les économistes utilisent pour définir quand la tension des coûts devient significative. Le taux est parmi les plus bas du pays et reflète un marché où la grande majorité des propriétaires fonctionnent bien en dessous du point où le logement consomme une part malsaine du budget.

Le taux de propriété dans l'Iowa est de 71,3 %, bien au-dessus de la moyenne nationale. Lorsque la propriété est accessible par rapport au revenu, plus de ménages peuvent acheter au lieu de louer, et les données de l'ACS montrent clairement ce modèle dans l'Iowa. Les locataires de l'État font également face à des coûts bas, avec un loyer brut médian de 981 $ par mois. Pour les propriétaires et les locataires, l'Iowa présente un marché immobilier où les fondamentaux sont alignés vers l'accessibilité d'une manière qui est rare parmi les États ayant une base économique comparable.

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La Virginie-Occidentale se situe juste au-dessus de l'Iowa, où les valeurs immobilières proches de la moitié de la médiane américaine maintiennent les coûts à 18,39 % du revenu mensuel. La position de la Virginie-Occidentale reflète des valeurs domiciliaires qui sont les plus basses de tout endroit dans ce groupe, et parmi les plus déprimées du pays.

La valeur médiane d'une maison en Virginie-Occidentale est de 170 800 $, selon les données de l'ACS 2024. C'est à peu près la moitié de la médiane nationale de 360 600 $. Le chiffre de la Virginie-Occidentale est également de plus de 56 000 $ en dessous de la médiane de l'Iowa, malgré le propre classement de cet État près du bas de la liste du fardeau du logement. Les propriétaires de Virginie-Occidentale avec une hypothèque paient une médiane de 1 272 $ par mois en coûts totaux de propriété. Ceux sans hypothèque paient une médiane de seulement 412 $ par mois, reflétant un stock de maisons plus anciennes et payées où les coûts continus de propriété au-delà des impôts et de l'entretien sont minimes.

Le revenu médian des ménages en Virginie-Occidentale est de 60 798 $ par an, le plus bas des trois États les moins chers de ce groupe. Le revenu de la Virginie-Occidentale est bien inférieur à celui de l'Iowa et du Kansas, et cela signifie que l'abordabilité de l'État découle moins de revenus élevés que d'un marché immobilier aligné sur ce que l'économie locale produit. Le chiffre du poids des coûts soutient cette lecture : seulement 15,1 % des propriétaires de Virginie-Occidentale dépensent 30 % ou plus de leur revenu en logement. Le chiffre de 15,1 % est le taux le plus bas parmi les six États examinés ici.

Avec 75,5 %, la Virginie-Occidentale a le taux de propriété le plus élevé des trois États abordables, et l'un des taux élevés observés à l'échelle nationale. Les faibles coûts de propriété permettent à une plus grande part des ménages d'acheter, même à des niveaux de revenu qui rendraient l'achat d'une maison hors de portée dans des marchés plus chers. Le loyer brut médian est de 883 $ par mois, le plus bas des trois États abordables, ce qui indique un marché locatif également limité.

La faible valeur des logements en Virginie-Occidentale est en partie le produit d'un déclin démographique à long terme et d'une migration limitée. Les marchés qui n'attirent pas de nouveaux résidents ne subissent pas la même pression à la hausse sur les prix que les zones en croissance. Les bas prix maintiennent l'accessibilité de la propriété pour ceux qui restent, même s'ils reflètent des conditions économiques plus larges que l'État continue de traverser.

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Le Kansas entre dans le groupe abordable par le haut, portant les propriétés les plus chères parmi les trois États à faible charge tout en maintenant sa part de coût à 18,64 % du revenu médian.

La valeur médiane d'une maison au Kansas est de 238 700 $, selon les données ACS 2024. Cela représente environ les deux tiers de la médiane nationale de 360 600 $, et cela dépasse à la fois l'Iowa (227 300 $) et la Virginie-Occidentale (170 800 $). Les propriétaires du Kansas ayant une hypothèque paient un total mensuel médian de 1 749 $ en coûts de propriétaire, le chiffre le plus élevé de ce type parmi les trois États abordables de ce groupe. Malgré ces coûts plus élevés, la part du fardeau reste inférieure à 19 % car le revenu des ménages au Kansas est comparable à celui de l'Iowa. Le revenu médian des ménages au Kansas est de 75 514 $ par an, presque identique à celui de l'Iowa, qui est de 75 501 $.

La charge des coûts au Kansas est de 18,5 %, ce qui signifie que moins d'un propriétaire sur cinq y dépense 30 % ou plus de son revenu en logement. Le taux du Kansas est légèrement supérieur à celui de l'Iowa (17,3 %) et nettement supérieur à celui de la Virginie-Occidentale (15,1 %), ce qui est cohérent avec les coûts mensuels légèrement plus élevés que doivent supporter les propriétaires du Kansas. Le taux de propriété du Kansas est de 68,1 %, inférieur à celui de l'Iowa et de la Virginie-Occidentale, bien qu'il soit encore au-dessus de la moyenne nationale.

Le loyer brut médian au Kansas est de 1 079 $ par mois, supérieur à celui de l'Iowa (981 $) et de la Virginie-Occidentale (883 $). Le marché locatif au Kansas, bien qu'abordable selon les normes nationales, coûte plus cher que celui de ses deux voisins au bas de la liste de WalletHub.

Le Kansas n'atteint pas les prix plancher trouvés dans l'Iowa et la Virginie-Occidentale, mais ses valeurs immobilières restent bien en dessous de la médiane nationale et ses revenus sont suffisamment solides pour maintenir le fardeau gérable pour la plupart des ménages. Même les locataires font face à des coûts modestes selon les normes nationales, et le taux de propriété de l'État reste au-dessus de la moyenne nationale malgré le fait qu'il soit le marché le plus cher des trois. Pour un État du groupe abordable à l'extrémité supérieure, la position globale est plus forte que l'écart de prix avec l'Iowa et la Virginie-Occidentale ne pourrait le suggérer.