Les acheteurs dans les principaux marchés américains ont un pouvoir de négociation croissant sur les vendeurs. Redfin a mesuré l'écart d'approvisionnement dans 49 zones métropolitaines.
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Les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs dans la majeure partie des États-Unis, et ce déséquilibre est important pour quiconque cherche à acheter une maison en ce moment. Lorsqu'un acheteur pénètre dans un marché avec bien plus d'annonces que d'offres concurrentes, les vendeurs ressentent la pression. Les prix stagnent ou s'adoucissent. Les clauses de réserve reviennent sur la table. Les demandes d'inspection qui auraient été refusées en 2021 sont acceptées sans négociation. Ce changement ne modifie pas seulement le ton des transactions — il change leur économie. Dans les marchés où les vendeurs sont bien plus nombreux que les acheteurs, les maisons restent plus longtemps, les vendeurs baissent les prix plus souvent, et les acheteurs concluent régulièrement en dessous du prix affiché. Cette différence pratique distingue un marché d'acheteurs d'un marché de vendeurs, et en ce moment, les acheteurs ont l'avantage dans une part inhabituellement grande des principales métropoles américaines.
Le schéma n'est pas réparti uniformément, et ses causes sous-jacentes sont structurelles, non cycliques. Les villes de la Sun Belt qui ont attiré une migration massive pendant la pandémie portent désormais les conséquences de ce boom : les constructeurs ont accéléré la construction pour répondre à la demande en forte croissance, et cette offre continue d'arriver même si la migration a ralenti. La Floride et le Texas construisent plus de maisons que tout autre État, donc leurs métropoles accumulent l'inventaire à un rythme que les acheteurs ne peuvent absorber. En plus de la pression de l'offre, plusieurs marchés font face à des vents contraires de la demande qui aggravent le déséquilibre. Les impôts fonciers élevés et les primes d'assurance en hausse rendent la propriété plus chère après la clôture, incitant les acheteurs hésitants à attendre. Les inquiétudes concernant la sécurité de l'emploi réduisent la volonté de s'engager dans de gros achats. Le résultat est un écart croissant entre le nombre de personnes listant des maisons et le nombre de personnes prêtes à acheter.
L'analyse acheteurs contre vendeurs de Redfin en mars 2026 a estimé le nombre d'acheteurs et de vendeurs actifs dans 49 grandes zones métropolitaines en utilisant des données propriétaires de visite à clôture et des dossiers MLS sur les annonces actives et les ventes en attente. L'étude définit un marché d'acheteurs comme un marché où les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs de plus de 10 %, et un marché de vendeurs comme un marché où les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs de plus de 10 %. En mars, 38 des 49 métropoles analysées étaient qualifiées de marchés d'acheteurs, contre 29 un an plus tôt, tandis qu'au niveau national, on estimait à 43,1 % de plus le nombre de vendeurs de maisons par rapport aux acheteurs. Les métropoles ci-dessous représentent les 10 marchés où ce déséquilibre est le plus profond — les endroits où la position de négociation d'un acheteur est la plus forte.
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Miami présente le déséquilibre offre-demande le plus sévère de toutes les métropoles de l'analyse. Avec un nombre estimé de 147,9 % de vendeurs de plus que d'acheteurs, le marché de la ville s'est fondamentalement inversé par rapport à la frénésie des premières années de la pandémie, lorsque Miami attirait une forte demande de la part d'acheteurs hors de l'État fuyant les marchés coûteux du Nord-Est et de la côte Ouest. Parmi les 19 347 vendeurs actifs en mars, seuls 7 806 acheteurs étaient estimés être sur le marché simultanément — un écart de plus de 11 500 personnes en compétition pour attirer l'attention des acheteurs.
Les forces derrière le déséquilibre de Miami vont au-delà des cycles d'inventaire typiques. La Floride a été confrontée à une crise d'assurance qui s'aggrave à mesure que les catastrophes naturelles augmentent en fréquence et en coût, faisant grimper les primes de manière significative pour les propriétaires à travers l'État. Les acheteurs qui calculent les coûts mensuels totaux de portage constatent que les obligations d'assurance ajoutent une somme importante en plus des paiements hypothécaires et fiscaux, réduisant le pouvoir d'achat effectif d'un revenu donné. Certains acheteurs qui pouvaient se permettre une maison à son prix d'achat trouvent que le coût continu de la possession à Miami a dépassé ce qu'ils sont prêts à supporter à long terme.
Le marché des condos de Miami fait face à une pression structurelle supplémentaire. La hausse des frais d'association de copropriété liée aux nouvelles exigences de sécurité mandatées par l'État a ajouté des coûts de portage significatifs à des milliers d'unités. Pour les acheteurs envisageant des condos — un segment substantiel du marché de Miami — ces frais recalculent les calculs d'accessibilité et réduisent la demande pour des propriétés qui se vendraient autrement de manière compétitive.
L'essor démographique de la ville durant la pandémie a également semé une correction prolongée. Les acheteurs qui se sont relocalisés à Miami durant 2020 et 2021 ont dû s'étirer pour acheter à des prix élevés. Alors que les politiques de télétravail se resserraient et que certains employeurs rappelaient les travailleurs à leurs lieux d'origine, une partie de ces acheteurs ont mis leurs maisons en vente, augmentant l'offre tandis que la demande des nouveaux arrivants restait limitée. L'effet cumulatif est un marché où les vendeurs rivalisent fortement pour un nombre limité d'acheteurs, donnant à ces derniers une marge constante pour négocier sur le prix, les concessions et les termes du contrat à travers pratiquement tous les types de propriétés et niveaux de prix.
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On estime que Nashville compte 119 % de vendeurs de plus que d'acheteurs, ce qui en fait le deuxième marché le plus avantageux pour les acheteurs de l'analyse. Avec 16 202 vendeurs et 7 398 acheteurs, la ville affiche un excédent d'environ 8 804 vendeurs de plus que d'acheteurs actifs. Nashville a attiré une migration significative pendant la pandémie depuis les métropoles à coût élevé, en particulier dans le Nord-Est et le Midwest, et les constructeurs ont répondu par une construction agressive conçue pour répondre à ce qui semblait être une demande durable à long terme.
Le pipeline de construction est le mécanisme central derrière le déséquilibre de Nashville. Le Sud autorise historiquement plus de nouveaux logements que d'autres régions, et le Tennessee fait face à moins de barrières réglementaires au développement que des États comme la Californie ou New York. Les constructeurs de Nashville ont continué à livrer des unités bien après la première vague de demande, ajoutant de l'inventaire même si le nombre d'acheteurs diminuait. Les maisons terminées et les nouveaux lotissements ont pénétré un marché où l'urgence des acheteurs avait déjà disparu, poussant l'offre disponible au-dessus de ce que les acheteurs existants pouvaient absorber.
Les acheteurs à Nashville bénéficient d'un marché où les vendeurs ont vu leurs maisons rester plus longtemps et se montrent plus disposés à négocier. Les baisses de prix sont devenues plus courantes, et les offres conditionnelles qui auraient été refusées quelques années plus tôt sont maintenant plus acceptées. Les vendeurs comprennent que la flexibilité sur les demandes d'inspection, les délais de clôture et les crédits pour réparations est le coût de la compétition sur un marché avec autant d'offre.
Le profil d'abordabilité de Nashville a changé de manière à limiter indépendamment le bassin d'acheteurs. Les prix des maisons ont augmenté fortement pendant le boom de la pandémie, rendant la ville considérablement plus chère que sa base historique. Même si la demande a refroidi, ces prix élevés ont persisté, limitant le nombre d'acheteurs pouvant se qualifier aux taux hypothécaires actuels. L'écart entre ce que les vendeurs doivent récupérer des achats antérieurs et ce que les acheteurs peuvent se permettre étant donné les taux et revenus actuels maintient le marché déséquilibré, avec les acheteurs ayant une position plus forte dans les négociations à travers la plupart des segments et gammes de prix.
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On estime qu'Austin compte 112,1 % de vendeurs de plus que d'acheteurs, ce qui le place en troisième position de l'analyse. Avec 18 043 vendeurs et 8 509 acheteurs, le marché présente un excédent de plus de 9 500 du côté des vendeurs. Le profil immobilier de la ville représente l'un des exemples les plus clairs d'un boom pandémique qui s'inverse: Austin a attiré une demande énorme de travailleurs technologiques et d'employés à distance durant 2020 et 2021, les prix ont grimpé, et les constructeurs ont accéléré les autorisations et la construction à des niveaux que le marché ne peut actuellement absorber.
Les taxes foncières au Texas comptent parmi les plus élevées du pays, et ce coût s'ajoute à un prix d'achat qui reste élevé par rapport aux niveaux pré-pandémiques. Un acheteur calculant les coûts mensuels doit ajouter une obligation fiscale substantielle qui ne s'applique pas dans les États à faible fiscalité concurrençant pour la même main-d'œuvre mobile. L'effet cumulatif d'un coût d'acquisition élevé et d'un fardeau fiscal élevé rend la possession à Austin coûteuse au-delà de ce que suggère le prix affiché, et les acheteurs qui modélisent le coût total de possession reportent souvent ou regardent ailleurs.
Les préoccupations concernant la sécurité de l'emploi ajoutent une deuxième couche d'hésitation. Le secteur de la technologie, qui a entraîné une migration significative vers Austin, a connu des licenciements et des ralentissements d'embauche dans plusieurs entreprises depuis 2022. Les travailleurs de ce secteur ou dans des secteurs adjacents qui auraient pu acheter en toute confiance pendant les conditions d'emploi de pointe font maintenant face à une incertitude rendant un engagement hypothécaire de 30 ans plus difficile psychologiquement.
Un professionnel de l'immobilier local cité dans la source a noté que les acheteurs à Austin sont devenus très sélectifs compte tenu de l'intersection des taxes foncières élevées, des coûts d'assurance en hausse et des préoccupations concernant la stabilité de l'emploi. Cette sélectivité se reflète directement dans les données. Les vendeurs dépassent les acheteurs de plus de deux contre un, les maisons s'accumulent sur le marché, et les acheteurs qui s'engagent détiennent un levier de négociation des prix significatif. Le marché d'Austin continue de générer des transactions conclues, mais les conditions favorisent systématiquement les acheteurs d'une manière impossible pendant les années de pointe de la vague de demande pandémique.
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Les 109% de vendeurs de plus que d'acheteurs estimés à San Antonio le placent au quatrième rang, avec 18 932 vendeurs et 9 059 acheteurs. La ville partage les caractéristiques structurelles qui définissent le modèle de marché acheteur du Texas : un environnement de développement permissif, des constructeurs de maisons actifs, des taxes foncières relativement élevées et un pool d'acheteurs qui n'a pas crû assez vite pour absorber l'offre disponible. L'excédent d'environ 9 873 vendeurs par rapport aux acheteurs donne aux acheteurs actifs un levier substantiel sur le prix et les conditions dans presque tous les segments du marché.
Le Texas dans son ensemble construit plus de maisons que la plupart des autres États, un modèle qui précède la pandémie mais qui s'est fortement accéléré pendant les années de boom. Le prix plus bas de San Antonio par rapport à Austin et Dallas en a historiquement fait un point d'entrée pour les acheteurs exclus de ces métropoles. Cependant, à mesure que l'activité de construction s'est intensifiée, l'inventaire disponible s'est développé plus rapidement que la demande de ces acheteurs déplacés ne pouvait le soutenir. Le surplus d'offre n'a pas de résolution à court terme, étant donné que le pipeline de construction ne se renverse pas rapidement une fois que les unités permises sont en développement et approchent de la livraison.
Les coûts d'assurance ajoutent à l'hésitation visible des acheteurs dans les données. Le Texas fait face à une exposition significative à l'assurance habitation en raison d'événements météorologiques sévères, y compris la grêle, les inondations et les dommages causés par les tempêtes hivernales, et les primes ont augmenté en conséquence. Les acheteurs qui modélisent les coûts totaux de possession trouvent que les dépenses d'assurance affectent matériellement l'accessibilité même lorsque le prix d'achat semble gérable à première vue.
Les vendeurs qui rivalisent dans l'environnement actuel de San Antonio font face à des acheteurs bien informés des conditions du marché et conscients de leur position. Les réductions de prix multiples sur les annonces individuelles ont normalisé les attentes : les acheteurs entrant dans les négociations comprennent que les prix demandés baissent fréquemment et que les vendeurs sont réceptifs aux contingences d'inspection, aux contributions aux coûts de clôture et aux crédits de réparation. La profondeur du surplus signifie que les acheteurs ont une véritable optionnalité — si un vendeur résiste, des alternatives comparables sont disponibles dans la même gamme de prix et le même quartier, gardant le levier fermement avec l'acheteur tout au long de la transaction.
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Las Vegas est le cinquième marché d'acheteurs le plus fort de l'analyse et le dernier des cinq métros où les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs par plus du double. Son surplus estimé à 100,7 % signifie qu'il y a environ 14 272 vendeurs et 7 110 acheteurs sur le marché — un écart de plus de 7 162. Ce seuil revêt une importance pratique : lorsque les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs par plus du double, la concurrence entre les vendeurs s'intensifie au point où les réductions de prix multiples et les concessions significatives deviennent routinières, non exceptionnelles.
La ville a attiré des acheteurs de l'ère pandémique attirés par l'absence d'impôt sur le revenu de l'État au Nevada, des prix de l'immobilier plus bas par rapport à la Californie, et l'attrait du travail à distance dans un marché historiquement volatil mais accessible. Cette vague de demande s'est considérablement retirée. L'adoption du télétravail ne s'est pas entièrement inversée, mais beaucoup des acheteurs qui ont déménagé en 2020 et 2021 ont réglé leur situation de logement, et le flux de nouveaux arrivants cherchant le marché s'est considérablement aminci par rapport à son pic.
Le secteur de la construction du Nevada a continué à produire des unités, augmentant l'offre disponible même si l'urgence des acheteurs a diminué. Les nouvelles livraisons de maisons des constructeurs qui ont obtenu des permis pendant le pic de la demande continuent d'entrer sur le marché, en concurrence avec les annonces existantes et poussant les vendeurs à différencier leurs propriétés par le prix et la condition. Les vendeurs qui résistent à cette pression compétitive voient leurs maisons accumuler des jours sur le marché à un rythme qui affaiblit encore leur position de négociation.
Les acheteurs à Las Vegas aujourd'hui font face à un large choix, des vendeurs motivés, et des conditions qui soutiennent la négociation sur le prix et les termes simultanément. Le marché de la ville a historiquement été parmi les plus sensibles aux cycles économiques, amplifiant à la fois les gains et les corrections par rapport à des métros moins volatils. Le déséquilibre actuel reflète cette amplification travaillant dans une direction favorable aux acheteurs : les vendeurs qui sont entrés sur le marché en attendant des conditions concurrentielles se sont retrouvés à attendre, réduire les prix, et accepter des conditions qu'ils auraient rejetées pendant les années de pointe de la vague de demande pandémique.
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Le surplus de vendeurs de Houston de 96,5 % se traduit par un écart absolu d'environ 22 157 vendeurs de plus que d'acheteurs — la plus grande différence numérique dans toute l'analyse. Avec 45 122 vendeurs et 22 965 acheteurs, le marché de la ville opère à une échelle où le déséquilibre est visible non seulement en pourcentages mais dans le volume pur de maisons en concurrence pour attirer l'attention des acheteurs. L'environnement de développement permissif du Texas et les taux historiquement élevés de construction de maisons à Houston ont créé une base d'inventaire que la demande n'a pas égalée.
Le marché immobilier de la ville a longtemps reflété la posture plus large de construction du Texas : moins de restrictions de zonage, des coûts d'autorisation plus bas, et un secteur des constructeurs de maisons actif qui livre de nouvelles unités à un rythme que la plupart des autres grands métros ne peuvent approcher. Pendant la pandémie, cette activité s'est accélérée à mesure que la demande a explosé. La livraison de ces unités s'est poursuivie en 2025 et 2026, ajoutant un nouvel inventaire à un marché où l'urgence des acheteurs s'est estompée parallèlement aux conditions d'urgence de la migration de l'ère pandémique.
La base économique de Houston, centrée sur l'énergie, les soins de santé et la logistique, offre une stabilité d'emploi plus grande que les métropoles dépendantes de la technologie comme Austin. Pourtant, même un marché de l'emploi stable n'a pas produit suffisamment de demande d'acheteurs pour absorber l'offre disponible. Les acheteurs qui entrent sur le marché de Houston rencontrent la réalité pratique d'un grand nombre de vendeurs motivés : les maisons restent plus longtemps en moyenne, les prix de liste reflètent la pression concurrentielle des annonces voisines, et les acheteurs peuvent négocier sans crainte d'être surenchéris sur la plupart des propriétés.
L'ampleur du marché de Houston amplifie chaque dynamique en son sein. Plus de vendeurs signifie plus d'options et plus de flexibilité pour les acheteurs qui prennent le temps de comparer entre les quartiers et les niveaux de prix. Les vendeurs conscients de cette réalité ont de plus en plus bougé en premier sur les réductions de prix et les concessions, anticipant les demandes des acheteurs et agissant avant elles. Les acheteurs avec un financement en place occupent une position forte dans pratiquement chaque segment de prix, et la taille de l'excédent signifie que la patience est constamment récompensée par de meilleures conditions que les offres initiales ne produiraient autrement.
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Les 94% estimés de vendeurs de plus que d'acheteurs à West Palm Beach — avec 15,694 vendeurs et 8,090 acheteurs — reflètent un schéma à l'échelle de la Floride concentré dans les marchés les plus exposés aux assurances de l'État. La région de Palm Beach est confrontée à une vulnérabilité spécifique aux catastrophes naturelles, y compris les risques d'ouragan et d'inondation, qui ont fortement fait augmenter les primes d'assurance des propriétaires. Le marché de l'assurance en Floride a connu des départs de compagnies et des augmentations de tarifs qui affectent considérablement les coûts mensuels de possession, et les acheteurs intègrent ces coûts directement dans les négociations de prix d'achat.
Le marché des condos en Floride est confronté à une pression structurelle supplémentaire qui n'a pas d'équivalent dans d'autres États. Une législation adoptée suite à l'effondrement du bâtiment Surfside en 2021 exige que les bâtiments plus anciens effectuent des inspections structurelles et financent des réserves substantielles. Les associations dans de nombreuses communautés ont répondu par de grandes évaluations spéciales et des frais mensuels considérablement plus élevés. Pour les acheteurs envisageant des condos — un segment important du marché de West Palm Beach — ces coûts réinitialisent les calculs d'accessibilité et réduisent la demande pour des propriétés qui se vendraient autrement de manière compétitive.
Les vendeurs à West Palm Beach qui détiennent des condos font face à un marché particulièrement difficile. Les coûts d'assurance, les évaluations spéciales potentielles et les frais élevés des associations de propriétaires créent un profil de dépenses que les acheteurs appliquent comme une pression à la baisse sur le prix d'achat. De nombreux vendeurs constatent que pour atteindre leur prix cible, il faut attendre des mois et accepter des contingences qu'ils n'auraient pas envisagées pendant les années fortes du marché.
L'excédent d'environ 7,604 vendeurs par rapport aux acheteurs signifie que le marché récompense constamment la flexibilité des acheteurs et punit l'inflexibilité des vendeurs. Les vendeurs qui résistent aux négociations sur le prix, les résultats d'inspection ou les concessions attendent simplement plus longtemps pendant que les acheteurs se dirigent vers d'autres alternatives. Pour les acheteurs, l'environnement soutient une approche mesurée : demander des inspections approfondies, négocier des crédits de réparation et soumettre des offres en dessous du prix de liste avec l'attente raisonnable que les vendeurs s'engageront et travailleront vers une résolution. La profondeur de l'excédent d'offre à travers West Palm Beach et la région environnante de Palm Beach County garantit que le levier de l'acheteur s'étend bien au-delà des propriétés en difficulté ou difficiles.
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On estime que Tampa a 82,7 % de vendeurs de plus que d'acheteurs, produisant un surplus d'environ 10 805, avec 23 869 vendeurs en compétition pour 13 064 acheteurs. La ville se situe dans le même environnement structurel que les autres métros de Floride : des coûts d'assurance élevés, de nouvelles exigences en matière de frais de copropriété et un bassin d'acheteurs qui s'est réduit après l'élan pandémique. Tampa a attiré une forte migration en 2020 et 2021, et cette demande a atteint son apogée, laissant un marché avec plus d'offres que les acheteurs actifs ne peuvent écouler efficacement.
La dynamique d'assurance a un poids particulier à Tampa car la région métropolitaine se trouve directement sur le trajet des ouragans de l'Atlantique et a subi des événements d'inondation importants ces dernières années. Les augmentations de primes dans la région de Tampa Bay figurent parmi les plus fortes en Floride, ajoutant dans certains cas des milliers de dollars annuellement aux coûts de propriété qui n'apparaissent pas dans les calculs de paiement hypothécaire. Les acheteurs qui recherchent la totalité des coûts de possession découvrent que les maisons à prix attractif à l'achat deviennent moins intéressantes une fois les obligations d'assurance prises en compte, ce qui supprime la demande et contribue au surplus de vendeurs.
La nouvelle construction a joué un rôle de soutien dans le tableau de l'offre de Tampa. La ville a attiré une activité significative de constructeurs pendant le boom pandémique, et les unités achevées ont continué à entrer sur le marché après que la demande des acheteurs se soit affaiblie. Les vendeurs de nouvelles constructions et de maisons existantes doivent rivaliser dans un environnement qui récompense les prix compétitifs et la volonté d'accommoder les demandes des acheteurs sur le calendrier, les contingences et les concessions.
L'effet pratique pour les acheteurs est un marché où la patience génère des résultats dans toutes les gammes de prix. Les vendeurs qui ont listé en s'attendant à des ventes rapides et nettes ont révisé leurs attentes après des semaines ou des mois sans offres acceptables. La prise de conscience croissante parmi les vendeurs que les conditions du marché ont changé les a rendus plus réceptifs aux offres conditionnelles, aux demandes de frais de clôture payés par le vendeur et aux négociations de prix qui auraient été rejetées il y a trois ans. Les acheteurs qui abordent Tampa avec des données comparatives de vente actuelles et un financement en ordre trouvent systématiquement des vendeurs prêts à travailler vers un accord.
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On estime qu'Orlando a 81,4 % de vendeurs de plus que d'acheteurs — avec 18 075 vendeurs et 9 965 acheteurs — ce qui le place parmi les cinq métros de Floride dans le top 10, soulignant à quel point les pressions structurelles de l'État ont affecté ses principaux marchés. Orlando a attiré des acheteurs de relocalisation pandémique des États du nord plus froids et des marchés côtiers plus chers de Floride, et cette demande de migration a stabilisé la ville jusqu'en 2022 et 2023. Alors que le pipeline de relocalisation s'est rétréci, l'offre s'est accumulée à partir de l'activité de construction qui avait répondu à la demande antérieure, produisant le déséquilibre actuel d'environ 8 110 vendeurs de plus que d'acheteurs.
Une base d'emploi dans l'hôtellerie, le tourisme et les services diffère du profil fortement technologique de marchés tels qu'Austin, mais l'hésitation des acheteurs a un effet comparable. Les travailleurs dans des secteurs à revenu variable font face à leur propre version d'incertitude économique, rendant l'engagement à une grande hypothèque plus difficile psychologiquement pendant les périodes de préoccupation plus large du marché du travail. Cette hésitation contribue à un bassin d'acheteurs plus petit que la base d'inventaire ne nécessite pour être écoulée efficacement.
L'environnement d'assurance en Floride s'applique également au marché d'Orlando, bien que la situation intérieure de la ville offre une exposition quelque peu moindre aux ouragans et aux vagues de tempête que les métros côtiers tels que Tampa ou Miami. Même sans cette extrême vulnérabilité, les coûts de l'assurance ont augmenté de manière significative à travers l'État, et les acheteurs les intègrent dans les calculs de coût total. Les propriétés avec des toits plus anciens ou des systèmes obsolètes qui augmentent les coûts d'assurance subissent une pression supplémentaire de la part des acheteurs qui modélisent la dépense totale de possession avant de s'engager.
Les vendeurs ont répondu au marché en prolongeant les périodes d'inscription et en ajustant les prix plus fréquemment qu'ils ne le faisaient pendant les années compétitives. Les acheteurs qui approchent Orlando avec des données de ventes comparables actuelles et une compréhension claire de la motivation du vendeur trouvent constamment de la marge pour négocier. L'excédent de 8 110 vendeurs de plus que d'acheteurs signifie que le levier de l'acheteur ne se limite pas aux propriétés en difficulté ou difficiles - il s'étend largement à travers les gammes de prix et les types de propriétés dans toute la métropole, donnant aux acheteurs bien préparés un avantage structurel qui persiste à travers tout le marché.
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Les 79,1 % estimés de vendeurs de plus que d'acheteurs à Phoenix - avec 32 979 vendeurs et 18 415 acheteurs - reflètent le mauvais calcul fondamental de l'ère de la pandémie dans le Sun Belt : les constructeurs ont intensifié la production pour répondre à une poussée de la demande qui n'a pas maintenu son intensité de pointe. L'excédent d'environ 14 564 vendeurs sur les acheteurs est important en termes absolus, reflétant l'échelle d'une métropole qui a attiré une migration substantielle de la Californie et du nord-ouest du Pacifique pendant 2020 et 2021. Le secteur de la construction domiciliaire de l'Arizona a répondu à cette demande en accélérant les permis et la construction au-delà de ce que le marché peut actuellement absorber.
L'État a moins de contraintes réglementaires que les marchés de la côte ouest, et ses coûts de main-d'œuvre et de terrain permettent une production de nouvelles maisons à un rythme que les métropoles de l'Est et du Midwest égalent rarement. Ces unités ont été livrées dans un marché où l'urgence des acheteurs a considérablement diminué : les conditions d'urgence de la migration de l'ère de la pandémie sont passées, les taux hypothécaires restent élevés par rapport aux moyennes historiques que les acheteurs ont connues en 2020 et 2021, et les acheteurs qui ont déménagé à Phoenix les années précédentes ont déjà réglé leurs besoins en logement.
La migration californienne s'est refroidie, renforçant la faiblesse du côté des acheteurs sur le marché de Phoenix. Lorsque les acheteurs californiens se sont déplacés vers l'Arizona pendant la pandémie, ils sont souvent arrivés avec un substantiel capital des maisons californiennes à prix élevé qui leur permettait de payer au-dessus du prix inscrit et de renoncer aux contingences. Ce profil d'acheteur s'est considérablement aminci. Les acheteurs actifs à Phoenix aujourd'hui sont plus susceptibles d'être des résidents locaux, des transferts d'emploi ou des primo-accédants travaillant dans les contraintes hypothécaires standard - un bassin qui ne peut pas absorber l'offre au rythme que les acheteurs avec capital californien ont soutenu pendant les années de boom.
Les vendeurs font face à un acheteur plus délibéré et attentif aux coûts et doivent fixer le prix et négocier en conséquence. Les maisons qui se situent au niveau du marché ou au-dessus sans différenciation accumulent des jours sur le marché et nécessitent finalement des réductions de prix pour attirer les offres. Les acheteurs qui approchent Phoenix avec un financement en main et une connaissance actuelle des ventes comparables trouvent le marché constamment réceptif aux offres en dessous du prix inscrit et aux demandes de contingence. La profondeur de l'excédent - plus de 14 500 vendeurs de plus que d'acheteurs - signifie que le levier de l'acheteur s'étend à travers les segments, des maisons d'entrée de gamme aux propriétés de montée en gamme, donnant aux acheteurs préparés un avantage durable dans toute la métropole.
