Le conflit concernant les annonces immobilières privées entre Zillow et Compass a déclenché un procès qui pourrait fragmenter le marché — avec les acheteurs et les vendeurs pris entre deux feux.
Gabby Jones/Bloomberg via Getty Images
Deux titans de l'immobilier s'affrontent dans une bataille juridique qui pourrait complètement changer la manière dont vous achetez ou vendez une maison.
En mai, Zillow, qui atteint en moyenne 227 millions de visites par mois, a commencé à interdire toute annonce de maison qui n'apparaît pas sur le Multiple Listing Service (MLS) et sur des plateformes de recherche syndiquées comme Zillow dans un délai d'un jour ouvrable après avoir été commercialisée publiquement.
La politique cible directement Compass, la plus grande agence immobilière du pays en volume de ventes, selon RealTrends. Compass a construit son activité autour de la possibilité pour les vendeurs de tester le marché discrètement via son propre réseau d'agents avant de le partager largement.
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Compass a intensifié le combat le mois dernier, en déposant un procès antitrust fédéral contre Zillow. Alors que les deux parties prétendent protéger les consommateurs, les experts disent qu'il s'agit plutôt de savoir qui contrôle le marché immobilier américain de près de 50 000 milliards de dollars.
Les critiques de Compass et d'autres agences utilisant des réseaux d'annonces privés au sein de leurs modèles commerciaux soutiennent que cela limite la transparence et empêche les vendeurs d'obtenir le meilleur prix.
Voici comment fonctionnent généralement les annonces privées : Un agent montre d'abord une maison exclusivement à d'autres agents de son agence (et à leurs acheteurs) pendant une période déterminée. Cette option offre plus de confidentialité au vendeur et lui permet de contrôler qui voit sa propriété. Cela lui permet également de tester son prix demandé sans créer un enregistrement public de la durée pendant laquelle il reste sur le marché et des réductions de prix — deux points de données qui apparaissent sur le MLS et Zillow.
Cependant, si la maison ne se vend pas, elle est inscrite publiquement sur le MLS, une base de données coopérative où les agents immobiliers de courtiers locaux partagent entre eux les propriétés à vendre. Il existe plus de 500 MLS aux États-Unis., selon le Real Estate Standards Organization (RESO).
Alors pourquoi Zillow a-t-il décidé de sévir maintenant contre les maisons qui sont commercialisées publiquement mais n’apparaissent pas immédiatement sur sa plateforme ? L'entreprise affirme que ses nouvelles règles sont conformes à la politique de coopération claire de la National Association of Realtors (NAR). La politique a été mise en place pour encourager des pratiques de marché coopératives et efficaces qui bénéficient aux consommateurs, a déclaré le NAR. Mais en mars 2025, le NAR a apporté une exception à la CCP pour les "annonces de marketing différé exemptées". Cela permet au vendeur de donner l’instruction à son agent de retarder la commercialisation de sa maison pendant un certain temps, selon les règles locales du MLS.
"Un agent peut avoir une annonce privée exclusive qui respecte toutes les règles de la CCP et du MLS, mais viole néanmoins l'interdiction de Zillow — une situation incroyablement délicate et déroutante pour les vendeurs de maisons et leurs agents", argumente Compass dans son procès.
Un porte-parole de Compass a déclaré que la politique de Zillow est plus restrictive que celle de la CCP.
« Sur cette base, il est clair pour nous que l'objectif de Zillow est d'interdire les annonces qui ne sont pas sur Zillow — et non pas d'interdire les annonces privées, ni d'interdire les annonces qui ne sont pas sur un MLS », a déclaré le porte-parole. Lorsque Zillow a accès à un plus grand inventaire d'annonces, "ils peuvent vendre plus de prospects, car c’est le système qu'ils ont créé", a ajouté le porte-parole.
Pourtant, Zillow ne semble pas disposé à renoncer à son interdiction. D'autres courtiers immobiliers, y compris eXp et Redfin, se sont rassemblés pour soutenir la position de Zillow sur la transparence et se sont engagés à respecter les règles de la plateforme en matière d'annonces.
Dans une nouvelle tournure, Compass a annoncé vendredi qu'il allait partager ses annonces privées avec des courtiers et des MLS concurrents — mais avec deux mises en garde. Premièrement, les annonces ne peuvent pas être modifiées ou monétisées via des tiers qui vendent des données d'annonces et les agents de la liste doivent être mis en avant. De plus, les MLS et les courtiers doivent s'assurer que les agents ne seront pas condamnés à une amende ou interdits de partager des annonces.
Bien que l'interdiction de Zillow puisse sembler bien intentionnée pour les consommateurs, les experts de l'industrie disent que c'est purement un jeu commercial.
« La nouvelle politique de Zillow ne concerne pas la transparence mais plutôt le contrôle du circuit marketing », a déclaré Ken Johnson, professeur d'immobilier et de finance à l'Université du Mississippi. « Zillow essaie de peser de tout son poids. C'est une stratégie marketing de Zillow pour accroître sa part de marché face à des entreprises comme Homes.com, Realtor.com et Redfin, sans parler des MLS locaux. Ces plateformes de logement de masse génèrent des revenus principalement en vendant des prospects à des courtiers immobiliers. »
Selon les critiques, l'approche plus exclusive des annonces de Compass pourrait en fait nuire aux vendeurs qu'elle prétend aider et diminuer la coopération des agents.
Dans une étude de l'industrie, les chercheurs ont découvert que les maisons commercialisées sur le MLS se vendaient 17,5% plus cher que des propriétés comparables qui ne l'étaient pas, selon un rapport de 2023 de Bright MLS.
« En 2022, un vendeur typique sur MLS a reçu 53 890 $ de plus que ce qu'il aurait obtenu en vendant hors MLS », a déclaré le rapport. Cela donne du crédit aux propres recherches de Zillow, qui montrent que les vendeurs de maisons qui n’ont pas mis leur annonce sur le MLS ont laissé plus d'un milliard de dollars sur la table en 2023 et 2024. Cette étude, publiée en février, a révélé que les maisons hors MLS se vendaient en moyenne pour presque 5 000 $ de moins que celles commercialisées sur le MLS, et plus de 30 000 $ de moins en Californie.
« Encourager la grande majorité des vendeurs à ne pas lister leur propriété publiquement ou largement, dès le départ, et établir cela comme une pratique en conseillant aux clients de le faire, je pense que cela nous fait régresser », a déclaré Lindsay Barton Barrett, un agent associé chez Douglas Elliman à New York.
Barrett a déjà vu cela se dérouler. Il y a des décennies, à New York, les courtiers ne coopéraient pas et montraient uniquement leurs propres annonces.
« Le résultat final était qu'il était vraiment difficile pour les acheteurs de savoir qu'ils voyaient les choses », a déclaré Barrett. « Ce n'est pas bénéfique pour les vendeurs car ils n'obtiennent pas une exposition maximale, et ils ne savent pas que la personne qui est prête à payer le prix le plus élevé va voir la propriété. »
Elle a dit que cela faisait également perdre du temps aux vendeurs et limitait le bassin d'acheteurs. Et bien qu'une annonce privée puisse avoir du sens dans certaines situations — une maison de luxe unique ou un vendeur de haut profil cherchant la discrétion — c'est l'exception plutôt que la règle.
« C'est mon opinion que la meilleure façon de vendre quelque chose est de bien le préparer, de le tarifer correctement et de l'exposer au plus grand nombre de personnes », a déclaré Barrett.
Si Compass gagne son procès et que les réseaux de petites annonces privées sont autorisés à proliférer, la plupart des vendeurs n’en bénéficieront pas, a déclaré Stephen Brobeck, un chercheur principal au Consumer Policy Center.
« Dans l'ensemble, le marché immobilier résidentiel deviendra moins transparent et moins équitable, non seulement pour les consommateurs mais aussi pour les milliers de petits et moyens courtiers qui ne peuvent pas et ne font pas de listes privatives », a déclaré Brobeck. « Ces courtiers auront également un fort incitatif à être absorbés par de grandes firmes, augmentant ainsi la concentration du marché. »
Zillow et ses alliés soutiennent que si les acheteurs ne voient pas les maisons liées à un réseau de listes privées, le marché perd en transparence et les acheteurs perdent en choix.
« C'est une mauvaise expérience client de retenir les listes et de dire aux gens qu'ils doivent travailler avec une certaine agence pour les voir ; c'est ce à quoi nous nous opposons », a déclaré un porte-parole de Zillow.
Avec les ménages américains typiques désormais dépensant en moyenne environ 40 % de leur revenu pour les paiements de logement — bien au-dessus de la règle générale habituelle de 28 % — la dernière chose dont les acheteurs ont besoin est une pénurie artificielle.
Brobeck avertit que cela pourrait empirer beaucoup pour les acheteurs. C'est particulièrement vrai sur les marchés où il y a déjà des pénuries de stock.
« Si les tribunaux permettent à Compass de le faire, de nombreuses autres grandes entreprises sont également susceptibles de faire des listes privatives, balkanisant le marché », a déclaré Brobeck. « Les acheteurs perdront alors de plus en plus l'accès aux informations sur toutes les propriétés vendues. »
La plupart des consommateurs sont peu susceptibles de saisir pleinement les subtilités du différend juridique entre Compass et Zillow. « Mais s'ils le faisaient, ils se rangeraient probablement du côté du groupe industrie-consommateurs et éviteraient également de plus en plus les agents et courtiers Compass qui sont pressés de promouvoir des annonces privées », a déclaré Brobeck.
D'un autre côté, Johnson a déclaré que si Zillow sortait vainqueur, les courtiers transféreraient simplement leurs listes de propriétés vers d'autres plateformes autorisant des stratégies de marketing alternatives.
« Des actions comme celle-ci, si elles réussissent, ne feront que pousser ces stratégies de mise en liste alternatives plus profondément sous terre car elles peuvent être assez réussies dans certains marchés », a déclaré Johnson.
Pour Barrett et d'autres agents qui regardent depuis les coulisses, il existe une véritable préoccupation que cette dernière dispute publique non seulement nuise à l'accès des acheteurs aux propriétés, mais nuise également aux agents des acheteurs.
« Il est très difficile pour les acheteurs de se sentir bien dans le système et de savoir qu'ils ont une raison d'avoir une relation avec un courtier d'acheteur qui, il y a un an, pouvait toujours leur montrer toutes les annonces, et ne peut plus maintenant », a-t-elle déclaré.
