La proposition hypothécaire de 50 ans de l'administration Trump augmenterait en réalité les coûts tout en ignorant le véritable problème du logement : pas assez de maisons à acheter.
The Good Brigade/Getty Images
L'accessibilité au logement est une crise nationale que les législateurs et les leaders industriels des États-Unis peinent depuis longtemps à résoudre. Mais la nouvelle proposition de l'administration Trump vantant les hypothèques sur 50 ans comme solution pour rendre l'accession à la propriété plus accessible n'est pas tout à fait ce qu'elle semble être.
Le directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte a salué le plan hypothécaire sur 50 ans dans un post sur X $TWTR le week-end, le qualifiant de « véritable changement radical ». Cependant, Pulte n'a pas donné de détails supplémentaires sur la manière dont l'administration Trump mettrait le plan en œuvre.
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Les experts du logement affirment qu'étendre le remboursement des hypothèques à 50 ans privera les propriétaires de leur capacité à accumuler des capitaux propres et les maintiendra endettés plus longtemps.
Plus important encore, cela ignore la véritable crise du logement : un manque de stock abordable et des taux hypothécaires élevés.
« Je ne suis même pas sûr qu'il y ait deux côtés à cela... c'est à quel point cette solution est véritablement rétrograde pour le problème [d'accessibilité] », a déclaré Coby Hakalir, vice-président de la banque hypothécaire et des services auxiliaires chez T3 Sixty, une société de conseil en courtage industriel.
« Cela aggraverait en fait le problème. Cela créerait un goulot d'étranglement pour l'industrie du logement. Cela mettrait les consommateurs dans une dette plus longue avec moins de rendement sur leur argent, et cela créerait, en gros, des gens payant un loyer toute leur vie pour être dans une maison. »
Les professionnels de l'hypothèque disent que les calculs sur les prêts immobiliers de 50 ans ne sont tout simplement pas en faveur des emprunteurs.
C'est parce que les taux d'intérêt sur un prêt à plus long terme seraient plus élevés pour tenir compte du risque accru pour le prêteur qui doit garantir ce prêt pendant 20 ans supplémentaires, a déclaré Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage.
« Lorsque vous repoussez le problème (le capital) de 20 ans de plus, cela revient essentiellement à ne payer que les intérêts », a déclaré Cohn.
De plus, il faudra beaucoup plus de temps aux propriétaires pour constituer une équité significative, ce qui leur permet d'acheter et de vendre des maisons pour maintenir l'inventaire existant, a-t-elle ajouté.
Cela signifie également que les emprunteurs paieront beaucoup plus d'intérêts plus longtemps ainsi que des coûts d'assurance hypothécaire privée (PMI) à plus long terme. Le PMI est facturé lorsque les emprunteurs déposent moins de 20% sur une maison.
Voici un exemple théorique comparant à la fois une durée de prêt de 30 ans et une de 50 ans à leurs taux d'intérêt respectifs.
Pour une maison de 400 000 $ avec un acompte de 10 % (prêt de 360 000 $), un prêt hypothécaire de 50 ans à 7,24 % coûterait aux emprunteurs 242 $ de plus par mois qu'un prêt de 30 ans à 5,99 % — 2 398 $ contre 2 156 $ en capital et intérêts.
Sur la durée du prêt, les emprunteurs paieraient 662 640 $ de plus en intérêts avec l'option de 50 ans, ce qui porterait les coûts totaux à 1,44 million de dollars contre 776 160 $ pour l'hypothèque de 30 ans. Un acheteur de maison de 30 ans porterait également la dette jusqu'à 80 ans au lieu de 60.
Le taux d'intérêt plus élevé sur les hypothèques de 50 ans - estimé prudemment à 125 points de base au-dessus des taux de 30 ans - élimine toute économie mensuelle de la durée prolongée. De plus, après 10 ans, vous ne réduiriez le solde du capital que d'environ 10 000 $ sur un prêt de 50 ans contre environ 60 000 $ avec une hypothèque de 30 ans - tout cela en échange d'un paiement plus élevé, a déclaré Hakalir.
Bien sûr, tout cela est théorique, car une hypothèque de 50 ans ne peut même pas être achetée sur le marché secondaire par Fannie Mae et Freddie Mac - deux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) qui garantissent la plupart des hypothèques américaines.
« Bien que l'industrie des prêts hypothécaires accueille favorablement les efforts visant à rendre l'accession à la propriété plus abordable et accessible pour plus d'Américains, la règle des prêts hypothécaires qualifiés (QM) limite spécifiquement la protection QM aux prêts de 30 ans ou moins », a déclaré un porte-parole de la Mortgage Bankers Association (MBA) dans un communiqué.
Le porte-parole a ajouté que l'appétit des prêteurs pour proposer une hypothèque de 50 ans sera probablement « atténué » parce que Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter de prêts non qualifiés. « L'intérêt des investisseurs peut également être limité compte tenu du remboursement anticipé attendu plus élevé, ce qui signifiera des taux d'intérêt plus élevés pour les prêts de 50 ans », a poursuivi le porte-parole.
"Notre préoccupation est que tout avantage en matière d'accessibilité découlant de l'extension de la durée de l'hypothèque à 50 ans serait compensé par un risque accru pour l'emprunteur et une croissance plus lente de la valeur nette de l'emprunteur résultant de la période d'amortissement prolongée, en particulier compte tenu du ralentissement attendu de la croissance des prix des logements."
Le ménage américain médian dépense environ 43 % de son revenu mensuel uniquement pour les paiements hypothécaires, selon une étude de Zillow. La règle empirique suggérée est de garder cette part à 28 % ou moins. Cela est devenu de plus en plus difficile pour de nombreux Américains alors que les taux hypothécaires restent bloqués à 6 % et que les prix des maisons continuent d'augmenter. En septembre, le prix médian de vente des maisons existantes a atteint 415 200 $, en hausse de 2,1 % par rapport à l'année dernière, selon la National Association of Realtors.
Pour aider à résoudre le problème des prix élevés des maisons et de la demande d'achat refoulée, plus de stocks sont urgemment nécessaires — et cela nécessite la construction de plus de maisons.
« L'inventaire est principalement un problème local et au niveau de l'État, mais le gouvernement fédéral peut influencer cela », a déclaré Hakalir. Il a ajouté que le gouvernement fédéral peut offrir des incitations aux États qui peuvent éventuellement se répercuter au niveau local pour encourager plus de développement de différents types de logements, ajoutant plus d'options au stock existant.
Un autre point d'action que Cohn a dit qui pourrait aider à réduire les coûts: aborder les ajustements de prix au niveau du prêt (LLPA). La FHFA fixe les LLPA pour les prêts conventionnels, qui sont utilisés par Fannie Mae et Freddie Mac pour déterminer le prix d'une hypothèque en fonction des ratios prêt-valeur et des scores de crédit des emprunteurs.
Hakalir est d'accord.
« La FHFA et Bill Pulte pourraient le faire demain ; ils choisissent de ne pas le faire », a déclaré Hakalir. « Et la raison pour laquelle ils choisissent de ne pas le faire est que ces LLPAs représentent des revenus entrant dans les GSE, et leur plan ultime est de sortir les GSE de la tutelle et de privatiser. Ces revenus se traduisent par la valorisation réelle des GSE. »
Alors que l'industrie digère cette dernière proposition, Hakalir a déclaré qu'il aimerait que l'administration Trump — et Pulte, en particulier — prenne « le rôle au sérieux » et « apporte de vraies solutions, significatives et réalisables » qui répondront à la véritable douleur ressentie par les acheteurs de logements à travers le pays.
« Nous n'avons pas besoin d'une hypothèque sur 50 ans », a souligné Hakalir. « Nous avons besoin de cinq ou six choses différentes que l'administration peut mettre en place aujourd'hui, dès maintenant, sans le Congrès, qui pourraient réduire le coût du logement. »
