Les prix de l'immobilier atteignent un niveau record. Les taux hypothécaires ne bougent pas. Mais des signes de reprise émergent.
Getty Images / KentWeakley
Le marché immobilier américain est dans une ornière…encore.
Au cours des deux dernières années, les ventes de maisons existantes ont atteint leur plus bas niveau depuis 30 ans basses, selon les données de la National Association of Realtors. Et les choses ne semblent pas s'améliorer. En mai, les ventes de maisons existantes ont augmenté de seulement 0,8%, la plus petite augmentation mensuelle depuis 2009. Pendant ce temps, les ventes de maisons neuves ont diminué de 13,7%, le taux ajusté aux variations saisonnières le plus bas en sept mois, selon le Bureau du recensement des États-Unis.
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À bien des égards, les choses n'ont jamais semblé aussi sombres pour les acheteurs. Mais, creusez un peu et il y a des signes de reprise à découvrir.
Qu'est-ce qui cause cette stagnation actuelle ? La réponse courte : des hypothèques coûteuses. La demande de logements a commencé à refroidir en 2022 lorsque le taux d'intérêt moyen d'une hypothèque sur 30 ans a grimpé en flèche au-dessus de 7 %. C'est le taux le plus élevé observé en deux décennies. Les coûts d'emprunt ont légèrement reculé depuis, à 6,77 %, mais c'est loin des taux inférieurs à 3 % de 2020-21. Avec des taux restant à des niveaux historiquement élevés, la demande n'a pas rebondi.
Ainsi, on pourrait s'attendre après des années où les acheteurs se sont éloignés des hypothèques, que les prix aient reculé, ce qui pourrait raviver la demande. Pas vraiment.
Les États-Unis ont un déficit de logements de 3,8 millions, selon un rapport par Realtor.com. Cela est en partie dû à la crise de 2008, qui a entraîné un effondrement de la nouvelle construction. Au cours des 15 dernières années, environ 1,23 million de maisons ont été construites annuellement —18% de moins que la moyenne de 1968 à 2000. Pour aggraver les choses, des taux hypothécaires élevés ont créé un « effet de verrouillage » où les propriétaires avec des taux fixes ont été réticents à déménager, resserrant ainsi l'offre encore plus.
En conséquence, la décennie écoulée a été décrite comme un marché de vendeurs, où la demande a dépassé l'offre. Donc, même si les hypothèques ont grimpé en flèche, les vendeurs ont conservé l'avantage.
« Il y a toujours une pénurie de logements à l'échelle nationale, et les propriétaires ne sont pas en situation de détresse », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, dans une note.
En effet, les prix de vente moyens en avril étaient 50% plus élevés par rapport à la même période en 2020, selon l'indice des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller.
« Les vendeurs ont détenu beaucoup de pouvoir à la table de négociation en raison de l'offre limitée et souvent de multiples offres ou guerres d'enchères », a déclaré Ali Wolf, économiste en chef de Zonda, dans une note.
Ainsi, entre des coûts d'emprunt élevés, des pénuries d'approvisionnement et une hausse des prix des maisons, il n'est pas surprenant que les ventes soient à leur plus bas niveau depuis 30 ans. Mais l'année dernière, la construction de nouvelles maisons a dépassé la formation de ménages pour la première fois depuis 2016, selon to Realtor.com.
Dans le même temps, 500 000 vendeurs de plus sont arrivés sur le marché au cours des deux dernières années selon à Redfin, un nombre qui a tendance à diminuer depuis le début des enregistrements en 2013.
« Certains déménagent, comme déménager de la Floride vers la Caroline du Nord », a expliqué Wolf, ce qui signifie qu’ils augmentent le bassin d’offre sans y puiser immédiatement. D’autres achètent des constructions neuves, tirant ainsi sur le nouveau parc de logements mais ajoutant également à l’offre de revente, a-t-elle ajouté. « Nous avons aussi des gens qui en ont marre de mettre leur vie en attente. Ils ont peut-être verrouillé un taux d’intérêt bas et espéraient que les taux hypothécaires seraient plus bas maintenant, mais comme ce n’est pas le cas, ils sont enfin dans un endroit où ils sont prêts à vendre », a-t-elle déclaré.
En raison de cette vague, les vendeurs sont désormais plus nombreux que les acheteurs dans un rapport de 3 contre 1, la plus grande marge à ce jour. C’est en partie la raison pour laquelle le stock de logements invendus a grimpé à 698 milliards de dollars en avril, la valeur la plus élevée depuis Redfin’s record keeping began in 2012.
Alors, malgré une demande stagnante, sommes-nous vraiment dans un marché d'acheteurs après tout ? Eh bien, cela dépend de votre point de vue.
En regardant la métrique de « mois d'approvisionnement » - la marque de fabrique de savoir si nous sommes dans un marché d'acheteurs ou de vendeurs - nous n'y sommes pas encore. Les États-Unis avaient 4.4 mois d'offre en mai, un chiffre qui décrit combien de temps il faudrait pour que les acheteurs épuisent toutes les listes disponibles aux niveaux de demande actuels. Typiquement, lorsque l'offre dépasse six mois, le marché est considéré comme étant un marché d'acheteurs.
Malgré cela, il existe divers indices que les acheteurs reprennent déjà le pouvoir de négociation.
Les prix restent à des niveaux records, mais le taux d'appréciation a ralenti. L'indice des prix des maisons (HPI) d'avril 2025 rapport de First American Data & Analytics, a trouvé que les prix des maisons ont augmenté de 0,4 %, le taux annuel le plus lent depuis 2012.
Corroborant ces résultats : en mai 2024, 6,4 % des vendeurs de maisons ont réduit leur prix de vente demandé - la part la plus élevée depuis novembre 2022, selon un Redfin rapport. De plus, l'âge médian des inscriptions actives aurait augmenté à 46 jours ce mois-là, indiquant que les maisons restent plus longtemps sur le marché. Redfin estime que les prix des maisons aux États-Unis baisseront de 1 % d'ici la fin de l'année.
« Si nous revenons à un marché d'acheteurs à travers le pays, la dynamique du logement sera très différente de celle d'aujourd'hui. Nous pourrions voir encore plus de maisons sur le marché avec des baisses de prix et des jours plus longs sur le marché », a déclaré Wolf.
Cependant, Yun a noté que, oui, un marché d'acheteurs incitera davantage d'acheteurs, mais les prix ne baisseraient que « temporairement » et dans les « certains marchés » - ceux où l'offre dépasse la demande. Par exemple, les marchés d'acheteurs à Austin, Texas, et Jacksonville et Tampa en Floride, ont déjà conduit à une baisse des prix.
Il faudra que les taux hypothécaires baissent « sensiblement » pour encourager les acheteurs et pour une croissance substantielle des ventes, a déclaré Yun. À ce moment-là, « le marché immobilier se réchauffera à nouveau - à moins qu'il n'y ait une nouvelle offre active provenant de la construction de nouvelles maisons », a-t-il ajouté.
La feuille de route de la Réserve fédérale pour réduire les taux d'intérêt jouera un rôle majeur dans la détermination du moment où les taux hypothécaires commenceront à baisser. Goldman Sachs $GS, Citigroup $C et Wells Fargo $WFC ont chacun prédit que la Fed réduira les taux de 75 points de base en 2025, à partir de septembre, Reuters signalé cette semaine. Cela devrait entraîner une baisse des taux hypothécaires, mais dans quelle mesure cela reste incertain. Morningstar analystes prévient que la Fed pourrait réduire les taux de 100 points de base cette année, mais ils ne s'attendent pas à ce que cela impacte considérablement les taux hypothécaires à 30 ans en 2025. Au lieu de cela, ils voient une baisse plus importante à 5,75% l'année prochaine.
