La construction de maisons a ralenti dans certaines régions des États-Unis en 2025. L'enquête sur les permis de construire a mesuré les 50 états en fonction des permis de logement pour identifier les baisses les plus marquées.
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Construire une maison commence par un permis. Un responsable local approuve le projet avant qu'une fondation ne soit coulée ou qu'une charpente ne soit montée, et cette signature est l'un des signaux précoces les plus clairs de l'évolution de l'offre de logements. Moins de maisons sont achevées dans les mois qui suivent une baisse des autorisations. Un recul des approbations signifie que le problème d'inventaire auquel les locataires et les acheteurs sont déjà confrontés va empirer, réduisant les options disponibles pour quiconque cherche un logement. Cette approbation officielle est un indicateur avancé : elle traduit les décisions de construction d'aujourd'hui en le parc immobilier de demain, et une année avec moins d'autorisations laisse moins sur le marché pour les personnes qui en ont le plus besoin.
Le ralentissement n'est pas uniforme. Les autorisations de permis ont chuté de 3,1 % à l'échelle nationale en 2025 par rapport à 2024. Le déclin est modeste et ne signale pas un effondrement général de l'activité de construction résidentielle. Ce chiffre de 3,1 % masque de larges variations d'un État à l'autre. Le volume des approbations est resté stable ou a augmenté dans certains marchés. Le déclin a été suffisamment prononcé pour remodeler l'offre à court terme dans d'autres, de manière à durer au-delà de l'année civile. L'activité de construction dans les États individuels répond aux conditions de coût, à la disponibilité des terrains et à l'environnement réglementaire, et ces facteurs déterminent la rapidité avec laquelle l'activité évolue lorsque des vents économiques contraires apparaissent. Les États en bas du classement de 2025 ont absorbé des pertes bien supérieures au taux national.
L'enquête sur les permis de construire du Bureau du recensement a suivi les autorisations de nouvelles unités résidentielles privées dans les 50 États et le District de Columbia en 2025 et a publié ses résultats le 14 mai. L'enquête comptabilise les permis délivrés par les bureaux de construction locaux et est considérée comme la mesure la plus complète de l'activité de construction résidentielle à court terme dans le pays. Les cinq États en bas du classement partagent un schéma de déclin concentré dans le corridor nord-est et mid-Atlantique, avec des implications pour l'offre de logements qui s'étendent bien en 2026 et au-delà.
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Le marché de la construction du New Jersey s'est contracté plus que tout autre en 2025, enregistrant une baisse de 20,8 % qui l'a classé dernier parmi les 50 États et a réduit son total d'unités autorisées de 34 932 à 27 661. L'État a perdu environ 7 271 approbations en une seule année. Aucune autre juridiction n'a combiné une base de permis de la taille du New Jersey avec une perte en pourcentage de cette ampleur en 2025.
Les pertes n'ont pas été réparties uniformément dans le New Jersey. West New York Town, une municipalité densément construite dans le comté de Hudson, directement en face de Manhattan, est passée de 1 094 unités autorisées en 2024 à seulement 72 en 2025. Une chute de plus de 1 000 unités à 72 dans une seule localité représente une perte quasi totale d'activité d'autorisation, et des contractions de cette ampleur dans les juridictions à fort permis peuvent tirer vers le bas les chiffres globaux d'un État de manière significative, particulièrement dans un petit État densément peuplé.
Le New Jersey opère dans une région où les coûts de construction sont parmi les plus élevés du pays. Les terrains sont chers, les marchés du travail sont tendus par rapport aux zones environnantes, et les restrictions de zonage dans bon nombre des municipalités les plus prisées de l'État ont historiquement limité les nouvelles autorisations de logement. Les constructeurs opérant près de ces limites structurelles ont tendance à reculer plus rapidement et plus loin que ceux des marchés où les terrains et les autorisations sont plus faciles à obtenir lorsque les conditions de financement se resserrent ou que la confiance des promoteurs faiblit.
La contraction de 2025 laisse le New Jersey avec son total autorisé le plus bas dans la mémoire récente par rapport à sa taille de population. La demande de logement ne s'est pas adoucie pour correspondre. L'État reste l'un des plus densément peuplés du pays, avec une pression continue de la migration depuis New York et un emploi fort dans les secteurs pharmaceutique, financier et logistique. Moins d'autorisations en 2025 signifie un nombre réduit de réalisations en 2026 et 2027, resserrant une image de l'offre qui était déjà tendue à l'entrée de l'année.
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Le Maryland a perdu 20,6 % de son volume de permis résidentiels en 2025, passant de 16 823 unités autorisées à 13 358. L'écart séparant le Maryland du New Jersey est infime, avec seulement 0,2 point de pourcentage entre eux. Ensemble, ces deux États font du corridor mid-Atlantique la zone la plus concentrée de déclin de la construction en 2025.
La zone non incorporée du comté de Montgomery était la plus grande source de pertes d'unités dans le Maryland, passant de 3 085 unités autorisées en 2024 à 1 304 en 2025. La perte de 1 781 unités dans cette seule localité a représenté plus de la moitié de la baisse totale de l'État d'environ 3 465. Le comté de Montgomery est l'un des comtés les plus riches et les plus réglementés de la région, où le développement fait face à des processus d'approbation superposés et à des exigences d'évaluation environnementale étendues qui peuvent prolonger les délais et ajouter considérablement aux coûts des projets.
Le marché du logement du Maryland porte des pressions structurelles qui pèsent lourdement sur la construction à travers le mid-Atlantique. L'acquisition de terrains dans les comtés entourant Washington, D.C., est devenue de plus en plus coûteuse au cours de la dernière décennie. Les coûts de construction élevés, combinés à des conditions de financement qui sont restées restrictives pendant une grande partie de 2025, ont comprimé l'économie du nouveau développement d'une manière qui a frappé ces marchés particulièrement durement. Les promoteurs qui ne pouvaient pas souscrire des projets aux niveaux de coût et de taux en vigueur ont choisi de ne pas demander de permis.
La zone métropolitaine CBSA de Washington, D.C., qui couvre des juridictions dans le Maryland, la Virginie et le district lui-même, a délivré 17 990 nouveaux permis résidentiels en 2025, en baisse par rapport à 21 487 en 2024. La contraction du métro plus large suit de près la perte à l'échelle de l'État du Maryland, confirmant que les forces restreignant la nouvelle construction sont de nature régionale. Le déficit de permis du Maryland en 2025 signifie une lacune continue dans la disponibilité des logements dans l'un des marchés les plus contraints et sous-approvisionnés du pays.
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Le total des permis de l'Alaska a diminué de 17,8 % en 2025, passant de 1 032 unités autorisées à 848, le plaçant troisième parmi les États avec les pertes en pourcentage les plus fortes. Les chiffres absolus sont les plus petits de tous les États du groupe des cinq États, reflétant la population clairsemée de l'Alaska et les contraintes géographiques qui limitent où et à quelle vitesse de nouveaux logements peuvent être construits. Une perte de 184 permis peut sembler modeste en termes bruts, mais dans un marché où le volume d'autorisation annuel total est mesuré par centaines, une contraction de cette taille a un poids réel.
L'environnement de construction de l'État est différent de celui de tout autre. Construire à l'intérieur et le long du littoral nécessite que les matériaux et la main-d'œuvre soient transportés sur de longues distances, souvent par avion ou à travers un réseau routier limité. Cette logistique ajoute un coût substantiel à chaque projet, rendant l'économie du développement en Alaska très sensible aux changements des conditions de financement, des prix des matières premières et des coûts du carburant. Lorsque l'un de ces intrants augmente, le nombre de projets qui peuvent être financièrement viables diminue rapidement.
Les revenus pétroliers restent la force dominante dans l'économie plus large de l'Alaska, influençant à la fois les dépenses gouvernementales et l'investissement privé. Les prix du pétrole ont évolué de manière inégale jusqu'en 2025, créant de l'incertitude pour la situation fiscale de l'État et ébranlant la confiance économique générale. Une perspective plus faible tend à réduire les taux de formation de ménages et à freiner la demande de nouvelles constructions, qui est déjà mince dans un État avec l'une des densités de population les plus faibles du pays.
Le déclin de l'Alaska en 2025 prolonge un schéma de construction limitée dans un État où l'activité résidentielle n'a jamais atteint les volumes observés sur les marchés de croissance des 48 inférieurs. Avec 848 unités autorisées pour l'année, le pipeline de logements reste parmi les plus minces de tous les États, tant par le nombre absolu que par les permis par habitant. La contraction en 2025 ajoute une pression supplémentaire sur une base d'approvisionnement qui a déjà du mal à répondre à la demande dans les zones les plus peuplées de l'État, en particulier à Anchorage, en Alaska, où le logement des travailleurs est un défi persistant pour les employeurs et le gouvernement local.
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New York a perdu 16,9 % de son volume de permis résidentiels en 2025, passant de 46 549 unités à 38 667 et se plaçant quatrième parmi les États avec les déclins de pourcentage les plus marqués. La baisse est particulièrement significative compte tenu de la position de l'État en tant que neuvième marché par volume total de permis cette année-là. Déplacé par le Tennessee, New York est passé du huitième au neuvième rang alors que son compte brut a chuté d'environ 7 882 unités. Ce chiffre représente la plus grande perte absolue de tout État dans le groupe de cinq États.
L'activité de permis à New York est fortement concentrée sur la construction multifamiliale. Les bâtiments de cinq unités ou plus représentaient 65,7 % de toutes les nouvelles autorisations résidentielles dans l'État en 2025, avec 25 389 permis multifamiliaux sur un total de 38 667. Cette dépendance aux projets d'appartements et de condominiums à grande échelle rend les chiffres globaux d'autorisation de l'État particulièrement sensibles aux conditions de financement et aux changements de politique affectant les promoteurs de bâtiments résidentiels de grande et moyenne taille.
Le recul est concentré à New York. Brooklyn est passé de 10 063 unités autorisées en 2024 à 6 844 en 2025, perdant 3 219. Queens est passé de 5 302 à 3 395. Manhattan a diminué de 4 467 à 2 984, abandonnant 1 483. Le Bronx s'est contracté de 6 929 à 6 032, soit une baisse de 897. Ces quatre arrondissements représentaient environ 7 506 de la baisse des unités autorisées de l'année, soit presque la totalité du total de l'État. La CBSA de la région métropolitaine a délivré 44 444 permis en 2025, contre 57 929 en 2024.
Les incitations fiscales qui avaient auparavant soutenu le développement multifamilial à New York ont changé substantiellement dans les années précédant 2025, supprimant un soutien financier clé pour les grands projets d'appartements et réduisant le nombre d'accords que les promoteurs pouvaient rendre financièrement viables. Des taux d'intérêt plus élevés, des coûts de construction en hausse et un traitement fiscal modifié ont comprimé le pipeline de projets pouvant atteindre l'étape du permis. Ce que ces facteurs combinés reflètent, ce n'est pas une absence de demande de logements — le marché locatif de la ville reste sous forte pression — mais une réduction brutale des conditions qui rendent le nouveau développement résidentiel économiquement viable pour les constructeurs qui y travaillent.
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La base de construction du Vermont a diminué de 13,6 % en 2025, passant de 2 654 unités autorisées à 2 294, le plaçant cinquième parmi les États avec les pertes en pourcentage les plus importantes. Les chiffres absolus sont les plus petits du groupe, reflétant le statut du Vermont comme l'un des États les moins peuplés du pays. Une perte de 360 permis peut sembler modeste, mais dans un État où le volume total d'autorisations annuelles est bien inférieur à l'activité observée sur des marchés plus importants, une contraction de cette ampleur représente un resserrement significatif d'un pipeline d'approvisionnement déjà mince.
Le Vermont possède l'un des marchés du logement les plus contraints de la Nouvelle-Angleterre, caractérisé par un faible stock de propriétés disponibles, un taux de développement limité et une population qui a crû plus lentement que la moyenne nationale pendant des décennies. Le caractère rural de l'État et ses réglementations strictes en matière d'utilisation des terres ont historiquement maintenu les volumes de construction bas par rapport aux États pairs. Ces conditions signifient qu'une contraction modeste des approbations a un effet proportionnellement plus grand sur la disponibilité des logements qu'une réduction équivalente sur un marché à gros volumes.
Les pressions sur l'accessibilité au Vermont se sont accrues ces dernières années alors que des travailleurs à distance se sont installés dans l'État depuis des centres urbains à coûts plus élevés, augmentant la demande dans des communautés qui avaient auparavant connu une population stable ou en déclin. Ce changement a fait monter les prix des maisons et des loyers sans augmentation correspondante de la capacité de nouvelle construction. Le volume de permis du Vermont en 2025 confirme que l'activité de construction n'a pas accéléré pour répondre à cette croissance et que l'écart entre ce que veulent les acheteurs et les locataires et ce que le marché peut offrir a continué de se creuser.
Le décompte des permis de 2025 de 2 294 unités place le Vermont au bas de l'échelle des 50 États par volume d'autorisation, devant seulement une poignée des États les moins peuplés du pays. L'environnement de construction du Vermont était déjà sous pression en raison des coûts et des facteurs réglementaires à l'aube de 2025 et s'est encore affaibli au cours de l'année. Pour un État où la pénurie de logements est déjà un défi économique majeur, moins de permis en 2025 signifie moins d'options pour les résidents dans les années à venir.
