Les prêts hypothécaires à taux variable gagnent en popularité alors que les acheteurs de maisons recherchent des économies, mais ils ne sont pas sans risques sérieux. Voici ce qu'il faut savoir.
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Avec les taux hypothécaires restant fermement au-dessus de 6 % pour l'avenir prévisible, les acheteurs de maisons recherchent des économies. Et ils les trouvent dans les prêts hypothécaires à taux variable, ou ARMs.
La part des demandes de prêts ARM a atteint 12,9 % du total des demandes de prêt hypothécaire en septembre — la part la plus élevée depuis 2008, selon les données de l'Association des banquiers hypothécaires (MBA). À ce moment-là, les taux ARM 5/1 étaient en moyenne de 5,66 %, soit presque un point de pourcentage complet en dessous du taux fixe moyen sur 30 ans, a déclaré la MBA.
Mais malgré leur popularité croissante, les ARMs comportent certains risques et peuvent saboter la capacité d'un emprunteur à payer son prêt hypothécaire à long terme.
Les ARMs ont un taux d'intérêt fixe plus bas pour les premières années du prêt, rendant le remboursement plus abordable par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Après cette période, le prêt hypothécaire est réinitialisé à un taux d'intérêt variable qui change annuellement ou tous les six mois (selon le prêt). Cela signifie que les paiements hypothécaires mensuels peuvent également augmenter ou diminuer.
Les taux hypothécaires devraient généralement rester au-dessus de 6 % l'année prochaine et, combinés à des prix de l'immobilier élevés, mettent à rude épreuve les budgets des acheteurs de maisons. Le taux fixe moyen national sur 30 ans était de 6,23 % au 26 novembre, selon Freddie Mac. D'un autre côté, le le taux moyen pour un ARM 5/1 est de 6,07% au 3 décembre, selon les données de Bankrate.
En utilisant les taux d'intérêt moyens actuels ci-dessus, voici combien vous économiseriez sur les paiements mensuels avec un ARM par rapport à un prêt à taux fixe pour divers montants de prêt.
À une différence de taux de 0,16% (6,23% fixe contre 6,07% ARM) :
Jennifer Beeston, vice-présidente exécutive des ventes nationales chez Rate, dit qu'elle recommande rarement les ARMs pour la plupart des emprunteurs.
« Pour les prêts conventionnels, je ne pense pas que le bénéfice du taux vaille le risque », a déclaré Beeston.
Dans la plupart des cas, les emprunteurs ARM refinancent soit pour obtenir un nouveau prêt à taux fixe, soit vendent avant que leur prêt ne se réajuste. Mais les calculs peuvent ne pas toujours être en leur faveur à long terme.
« Ce que les gens ne réalisent pas, c'est qu'avec un ARM, vous vous engagez à devoir vous requalifier pour ce prêt si vous décidez de garder la maison pour une période prolongée », a-t-elle expliqué. Dans la plupart des cas, il n'est pas avantageux pour les emprunteurs de conserver un ARM après la fin de la période de taux d'introduction, surtout dans le contexte actuel des taux élevés.
Se qualifier pour un nouveau prêt hypothécaire implique un autre ensemble de frais de clôture et de considérations. Par exemple, que se passe-t-il si vous passez d'un poste salarié à un travail indépendant et ne pouvez pas vous qualifier pour un nouveau prêt ? Ou que se passe-t-il si vous divorcez et ne pouvez pas prouver votre capacité à rembourser avec un seul revenu ? Ce sont toutes des questions à considérer avant de prendre un ARM, a déclaré Beeston.
« Si vous faites quelque chose comme le house hacking — acheter une maison, y vivre pendant quelques années avec 3,5 % d'acompte, puis la transformer en location — vous voulez faire un prêt fixe de 30 ans à ce taux pour propriétaire occupant », a déclaré Beeston. « Les résidences secondaires et les propriétés d'investissement auront toujours des taux plus élevés. »
Pendant la Grande Récession, lorsque les emprunteurs devaient plus sur leur hypothèque que la valeur de leur maison après l'effondrement des valeurs immobilières, des millions de propriétaires se sont retrouvés piégés dans des prêts immobiliers inabordables. Si les valeurs des maisons diminuent, vous ne pouvez pas refinancer pour sortir d'un ARM lorsqu'il s'ajuste parce que vous manquerez de fonds propres suffisants. Cela peut également rendre plus difficile la vente de votre maison si les valeurs diminuent et que vous devez sortir d'une hypothèque sous-marine.
Les ARM d'aujourd'hui ont généralement des termes fixes initiaux de cinq, sept ou dix ans, donc ils ne présentent pas le risque de choc de paiement anticipé que les ARM d'avant 2008 ont présenté, a noté Mike Fratantoni, économiste en chef de la MBA, dans un communiqué de presse.
Beeston reconnaît que les ARM peuvent être judicieux pour certains emprunteurs — en particulier sur le marché des prêts jumbo où les différences de taux sont plus importantes.
« Un demi pour cent sur 100 000 $ ne vaut pas le risque. Un demi pour cent sur 2 millions de dollars ? D'accord, commençons à en parler », a-t-elle dit.
Le candidat idéal pour un prêt hypothécaire à taux variable prévoit de vendre ou de refinancer avant la période d'ajustement, a un revenu élevé et stable, maintient de faibles ratios d'endettement et peut absorber d'éventuelles augmentations de taux.
« Si vous avez quelque chose à l'horizon où cela ne pose pas de problème — vous allez gagner plus, votre emploi est sécurisé — super », a déclaré Beeston. « Mais si vous êtes [à la limite] pour vous qualifier maintenant et que vous n'avez rien à l'horizon pour une augmentation de salaire, cela peut être très dangereux. »
Elle avertit que certains prêteurs utilisent des taux ARM comme appât sans montrer clairement les différences de paiement réelles ou expliquer le fonctionnement du produit. Si un prêteur ne vous montre pas tous les calculs ou vous pousse vers un prêt à taux variable, c'est un signal d'alarme.
« Lorsque vous parlez à quelqu'un, cela devrait être : 'voici vos options' », a-t-elle dit. « Vous devez poser beaucoup de questions et vous assurer que vous comprenez le produit. »
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